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卖方违反与房产中介机构签订的《房屋出售委托登记表》须担违约法律责任吗?

发布人:法言法语 :2020-09-01


核心提示:对于急于出售房屋的卖家应当谨慎与中介机构签订此类协议,   能不签订的最好不签,不要轻易相信中介机构的许诺给予的小额保证金,不要以为登记表不是合同,在具备合同的实质要件下,依然对双方具有法律约束力。在案件审理中,法院通常会认为卖方与中介签订的独家《房屋出售委托登记表》系双方当事人真实意思表示,未违反法律行政法规强制性规定,应属有效,登记表中违约责任条款主要加黑加粗提示,系采取了合理方式提请卖房人注意,作为完全民事行为能力人,其应知签订《登记表》就意味着其授权该中介机构独家出售房屋,收到相关约束,如有违约就应承担相应的违约责任,对于卖房人关于《登记表》相关条款免除中介机构责任,加重卖房人责任、排除卖房人主要权利的理由缺乏依据,法院是不予支持的。


【基本案情】

北京链家房地产经纪有限公司与胡xx居间合同纠纷一案

原告北京链家房地产经纪有限公司

被告胡xx,女

原告链家公司诉称:2011年9月17日,胡xx与链家公司签署《房屋出售委托登记表》,委托链家公司为其名下位于北京市丰台区XX号楼XX室的房屋(以下简称涉诉房屋)提供独家居间服务,委托期限为自签署登记表之日起二个月,服务内容包括链家公司利用自身资源为出售人寻找房屋购买人。登记表第二条约定,选择独家委托服务的,在上述委托期限内,出售人不得委托其他人居间、代理出售该房屋,如违反前述约定,出售人应按房屋出售价格的百分之二点五向链家支付违约金。链家公司为此向胡xx支付独家委托定金3000元。登记表签订后,链家公司坚持为胡xx寻找购买人,并实际带领看房人看房。但在委托期间内,胡xx擅自委托其他经纪机构出售房屋并已完成房屋买卖交易。胡xx利用链家公司提供的居间服务又逃避支付居间报酬义务,故链家公司诉至法院,请求判令胡xx返还独家委托定金3000元,支付居间报酬44 000元并承担本案的诉讼费用。

被告胡xx辩称:链家公司并未履行居间义务,无权主张居间费。链家公司并未按委托登记表履行告知义务,其主张没有依据。

经审理查明:2011年9月17日,胡xx和链家公司签订《房屋出售委托登记表》,委托链家公司为其名下涉诉房屋的出售提供居间服务。委托期限为自签署登记表之日起二个月;房屋委托出售价格为净价不低于贰佰贰拾万元;委托方式为独家委托,即在委托期限内,胡xx不得委托其他人居间、代理出售该房屋,如违反前述约定,应按房屋出售价格的百分之二点五向链家公司支付违约金;就委托事项,胡xx收取链家公司定金叁仟元,并约定在委托期限内,胡xx委托其他人居间、代理出售房屋的,应双倍返还定金。当日,链家公司向胡xx给付独家委托出售定金3000元。当日,链家公司带领案外人郭艾看房,并签订看房确认书,但看房确认书上并未注明具体房屋。后胡xx与郭艾通过北京中原房地产经纪有限公司(以下简称中原公司)成交涉诉房屋,并于2011年11月29日办理网签手续,网签成交价格为1 143 000元。因胡xx未向链家公司退还定金并支付居间报酬,故链家公司诉至法院。

上述事实,有链家公司提供的《房屋出售委托登记表》、收据、房屋所有权证书复印件、看房确认书、标的房屋成交网签数据,胡xx提供的《房屋出售委托登记表》、存量房屋签约查询及双方当事人陈述在案佐证。

法院认为:链家公司和胡xx签订的《房屋委托出售登记表》系双方当事人真实意思表示,且未违反相关法律法规的强制性规定,应属合法有效。双方当事人均应依约履行。在《房屋委托出售登记表》履行期间,链家公司和胡xx均并不存在违约行为,故不适用定金罚则,现其效力已经终止,收取定金的一方应将定金返还。故对于链家公司要求返还独家委托定金的诉讼请求,本院予以支持。胡xx在独家委托期限外通过中原公司成交涉诉房屋,不属于利用链家公司提供的居间服务购房的情形,故对链家公司要求给付居间报酬的诉讼请求,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条,第四百二十七条的规定,判决如下:

一、胡xx于本判决书生效之日起十日内退还北京链家房地产经纪有限公司独家委托定金三千元;

二、驳回北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

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【律师分析】

在城市二手房买卖中,买卖双方通常都是通过房屋职业中介机构获取买卖信息,出售房屋或购买房屋,中介机构通过成立众多的连锁门店获取房源信息,利用信息优势和自身服务价值收取服务费,按照目前司法审理实践,一般是将中介机构的服务认为是与客户属于居间服务合同。依照法律规定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬,居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

由于中介机构注册门槛低,从业人员技能要求不高,因此市场上的中介机构很多,买卖双方都可以根据市场情况随时随机选择中介机构,获取房屋买卖信息。为了锁定客户,在北京、上海等特大城市,一些包括链家在内的中介机构为一些房源价格较低认为市场销售看好的特殊房源,向客户推出了独家代理、独家销售的特殊服务,利用很多卖家对于市场交易行情信息的不对称,业务员通过游说、劝导等方式让房主签订了独家代理协议,协议的名称或叫看房登记表或委托书等,但是实质上都是有一条,在约定的期限内卖家必须通过该中介机构卖房,卖房人不得委托其他人居间、代理出售该房屋,如违反前述约定,应按房屋出售价格的一定比例向中介支付违约金。同样作为买房人,中介机构往往也要求在带去看房时在看房登记表上签字,登记表也往往约定看房人如果利用在其看的房源在其他中介成交或私下与卖房人成交的都属于违约,要承担违约金责任。很多时候,都是买卖双方不具备这些交易知识和经验,盲目的签订的,经不住业务员的一再劝诱误导,以为不是合同没有啥事的,对于卖家急于售房,中介还一般会给予独家代理期限内一定的保证金,金额在500-3000不等。

很多卖家一旦签订了该独家协议,事后才发觉不是那么简单,对于中介机构而言由于是获取了独家售房权,卖家必须通过这个中介成交,对于通过其他中介或自行卖给朋友等他人的都要受到这个协议的约束,否则要承担高额的违约金责任。目前司法审理中,各地对独家协议是有争议的,很多当事人都认为属于格式合同,或限制了交易,违背了公平原则或存在欺诈行为。但是比如在北京市,中级法院在审理此类案件,持有的审理观点认为卖方与中介签订的独家《房屋出售委托登记表》系双方当事人真实意思表示,未违反法律行政法规强制性规定,应属有效,登记表中违约责任条款予以加黑加粗提示,系采取了合理方式提请卖房人注意,作为完全民事行为能力人,其应知签订《登记表》就意味着其授权该中介机构独家出售房屋,收到相关约束,如有违约应承担相应的违约责任,且《登记表》亦约定了中介机构应负担的义务以及违约责任,故对于卖房人关于《登记表》相关条款免除中介机构责任,加重卖房人责任、排除卖房人主要权利的理由缺乏依据,不予支持。

因此,对于急于出售房屋的卖家应当谨慎与中介机构签订此类协议,   能不签订的最好不签,不要轻易相信中介机构的许诺给予的小额保证金,不要以为登记表不是合同,在具备合同的实质要件下,依然对双方具有法律约束力。   一旦签订该类独家协议,由房源信息被垄断,该中介机构可以从容的推销,以获取最大收益,对于其他中介机构无法推销,卖家也无法自行成交,势必延长了房屋交易时间,二手房市场价格信息是瞬息万变,吃亏的还是买卖双方。   

  

【相关法律】

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

 第四百二十七条 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。   


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