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小读民法典:居住权,一种有“烟火味”的居民权利

发布人:程青松律师 :2020-06-06

作者| 程青松律师 北京盈科(上海)律师事务所合伙人

民法典已由全国人大于2020年5月28日通过,自2021年1月1日起施行,其中第二编物权、第三分编用益物权的第十四章规定了居住权。

居住权作为一种与居民生活息息相关的用益物权正式写入法典,必然会对社会经济生活带来深刻的影响。

民法典第366条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

《婚姻法解释(一)》第27条第3款规定“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”,此处虽通过司法解释规定了居住权,但因缺乏上位法基础及配套制度,执行起来还是存在一定的困难。

居住权曾在当年物权法立法时提出过,但因论证不充分,适用场景较少,没有被立法采纳。如今时过多年,社会生活发生了很多变化,中国也步入老年社会,为了物尽其用,居住权写进民法典,可以说是瓜熟蒂落了。

居住权关系当事人利益甚巨,民法典规定设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同。作为一种创设物权的行为,设立居住权,应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。居住权作为一种物权,具有对世效力和排他效力,权利人通过对物支配行为即可实现,并可排除第三人的不法干涉,对权利人以外的一切不特定人具有普遍约束力。

民法典规定,居住权不得转让、继承。除当事人另有约定外,设立居住权的住宅不得出租。当事人可以设定居住权期限,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权可以用合同方式设立,也可以用遗嘱方式设立。

一、居住权对租赁权的比较优势

居住权与租赁权虽然同属取得房产使用权的范畴,但居住权相比之下,具有一定的优势。

首先,居住权属于物权,经登记设立,具有对世、排他效力,稳定性较强。而租赁权属于债权的范畴,于签订的租赁合同生效后取得,其效力限于合同双方当事人之间。虽然租赁权在法律上受到一些“物权化”的特殊保护,比如买卖不破租赁(民法典第725条)、在先租赁权优先于抵押权(民法典第405条),但其排他效力还是没有那么强。而且,在租赁双方之间,出租人违约提前收回房屋的案例并不少见。

其次,居住权的期限灵活,而且可以更长,可以是3年、5年、10年、20年、30年、居住权人终生、或者任意时限。而租赁期限最长20年,超过的部分无效(民法典第705条),在房产交易市场,租赁短期化是常态。

再次,居住权以登记为生效要件,而租赁不是,对于第三人的交易安全而言,居住权更容易查证,不存在倒签合同取得租赁权的问题。

二、居住权制度有利于促进家庭和谐

现如今,一方婚前购房,另一方要求婚后加名,由此引起的矛盾不少,甚至有些闹到男女双方不肯结婚、结了婚要离婚的地步,以后通过设定居住权,或许可以解决一部分人的这类问题、矛盾。

再有,在遗产继承或者赠与的情形下,除遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产为夫妻一方的个人财产外,继承或者受赠的财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有(民法典1062条、1063条)。

但是父母在子女婚姻关系存续期间,将房产通过遗嘱或者赠与确定给其子女一方,很有可能引起子女夫妻间感情不和。

如果父母在其子女婚前将房产过户给其子女,同时给自己设定一个终生的居住权,既可以将房产顺利地给其子女一方,不至于成为子女婚后的夫妻共同财产,又保障了父母终生居住的需求,又不影响子女夫妻感情,一举多得,或许可以解决一些家庭这方面的问题。

三、居住权制度有利于保障居民住房需求

2020年5月,中共中央、国务院在《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

居住权立法后,通过设立居住权,可以更好地保障居民的住房需求,缓解住房紧张,在居住权制度下,居住权人在不能取得或不必取得房屋的所有权时可以通过政府供给的房屋而获得居住保障。

四、居住权制度有利于解决居民养老问题

根据国家统计局发布的2019年国民经济和社会发展统计公报,2019年末全国大陆总人口140005万人,全国60周岁及以上25388万人(占比18.1%),65周岁及以上17603万人(占比12.6%),也就是说,差不多每5个人中有1个60周岁以上达到法定退休年龄的人,国家已经或即将步入老年化社会,如何养老,是国家和每一个家庭必须面对的问题。

为了盘活存量,解决现实需求,早在2013年9月,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,就提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点,“以房养老”正式进入国家政策支持层面。

2018年8月,银保监会发布通知,决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

根据原保监会发布的文件,反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故,老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

但是据业内人士介绍,因受到需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟等原因所限,住房反向抵押养老保险进展缓慢。加上各种民间版的“以房养老”金融骗局,市场上存在不少打着“以房养老”旗号从事金融诈骗的行为,一些老年人因此“钱房两空”,“以房养老”对于普通老百姓来说,并不是一件容易的事情。

居住权写进民法典,给国家推行居民“以房养老”提供了契机。比如,一些老人只拥有一套房产,除日常开销外,还要承担医药费、聘请保姆等高昂生活支出,在此情况下,老人可以考虑出售房产,并设立居住权,在得到资金的同时,还能在有生之年无偿居住,安度晚年。

当然,对外出售带居住权的房产并非易事,国家或可以推动机构、资本进入,发展带居住权房屋交易市场。这可能涉及到居住权人寿命的精算问题,在该领域,保险公司具有天然的资金、技术、专业优势,开发相关保险产品,以解决居民养老问题。同样,资本是追求利润的,通过赚取带居住权房屋的价差,获取投资收益,同时也解决了一部分人的资金需求。

五、居住权制度会带来房产交易风险增多

在居住权立法后,在房产交易环节,除了按以前的惯例要查询房屋权属状况、查封、抵押、租赁、户籍信息等情况外,还要查询房产上居住权的设定情况。

上文提到的“以房养老”领域出现一些诈骗现象,固然有制度供给不足的原因,但根本原因是多方面的,可以说任何一种民事交往的方式和手段都有可能被不法分子所利用,包括民法典所新规定的居住权。但出售房产后通过设定居住权“以房养老”,有房产出售过户、设立居住权登记等多道手续,有专家学者认为,相对来讲这个程序和链条就长一些,可能给揭穿骗局提供更多的机会。

另外需要提起的是,居住权是一项他物权,是利他物权,当事人或其家人必须要防范草率地在自有房产上为他人设定居住权,以免一时糊涂,给自己和家人造成难以挽回的损失。

总而言之,此次民法典编撰将居住权纳入,在国内立法而言,是一个创举。居住权,与居民经济生活紧密相关,它是人间的一道“烟火”,是经济的又一个“生机”。

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