最高院改判案例： 购买已设立抵押权的房屋，什么情况下购买人可以排除抵押权人对涉案房屋的执行权？

【基本案情】

2010年3月左右，吴某以口头协议的形式，将成都市武侯区二环路南四段69号2栋13层1314号的房屋出售给袁某某、邓某。袁某某、邓某进行了装修并于2010年5月办理了入住手续。2011年1月14日，袁某某与吴某签订《预约合同》，约定吴某将其按揭购买的案涉房屋出售给袁某某，袁某某向吴某支付161100元购房款，以后按月支付银行的按揭款。该《预约合同》于同日在四川省成都市高新公证处公证。吴某于同日向袁某某出具收条载明：收到袁某某房款161100元。袁某某、邓某自2010年5月起装修所购房屋，并占有使用至今。

2015年3月，袁某某与邓某离婚，诉讼中，南部县法院作出1372号民事调解书，该调解书第三项载明：夫妻双方购买的位于四川省成都市武侯区按揭住房一套归邓某所有；办理离婚手续后该房屋的按揭款由邓某偿还。

成都中院在审理天府银行高新支行与号棚山公司、雍凯耀、吴某、雍文英借款合同纠纷一案中，对吴某名下的1314号房进行强制执行。袁某某、邓某对此提出执行异议申请。

【一审法院主要观点】：

1、袁某某、邓某在法院查封前，已经与吴某签订书面合同购买了案涉房屋，并向吴某支付了购房款，按月支付按揭款，且实际占有使用案涉房屋。

2、南部县法院作出1372号民事调解书，该调解书主文确认案涉房屋系袁某某、邓某购买，归邓某所有。生效民事调解书已经对案涉房屋所有权的归属进行了明确，天府银行高新支行就其金钱债权主张强制执行案涉房产，显然与1372号民事调解书主文确定案涉房屋所有权归邓某所有冲突，因此，天府银行高新支行要求执行案涉房屋的请求，不能成立。

3、一审法院的法律依据为：

物权法第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力

物权法司法解释第七条：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

【二审法院认为】：

1、根据查明的事实，可以认定在法院查封该房屋前，即2015年5月18日前袁某某、邓某已实际占有使用该房屋。   

2、袁某某、邓某在购买案涉房屋时明知该房屋设有银行按揭贷款，设有权利负担，二人仍选择向吴某购买该房屋，并代吴某归还按揭贷款，故该房屋在法院查封前未能办理过户登记，一定程度上系其自身原因所致。因此袁某某、邓某并不满足执行异议复议规定第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，不享有阻却执行的合法权益，不能阻却天府银行高新支行的执行申请。

4、南部县法院作出1372号民事调解书时，案涉房屋仍登记在吴某名下，吴某才是该房屋的合法所有权人，1372号民事调解书不能产生物权法第二十八条规定的物权变动效力，不能阻却天府银行高新支行的执行申请。

【焦点问题】：

1、袁某某、邓某对案涉房屋是否享有所有权？

2、袁某某、邓某对案涉房屋是否具有足以排除银行强制执行的民事权益。

【最高院分析】：

一、关于袁某某、邓某对案涉房屋是否享有所有权

物权法第二十八条虽规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”然而，并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动。1372号民事调解书作出时，案涉房屋仍登记在吴某名下，未经变更登记尚不能被认定为袁某某、邓某的共有财产，袁某某、邓某之间就该房屋的分配对外不能产生物权变动的效力，其依据1372号民事调解书主张邓某已取得案涉房屋所有权，不能成立。

二、袁某某、邓某对案涉房屋是否具有足以排除天府银行高新支行强制执行的民事权益

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”最高院认为，袁某某、邓某符合上述四项要件，分析如下：

1、关于袁某某、邓某是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同

2011年1月14日，袁某某与吴某签订《预约合同》。该合同虽名为“预约合同”，但满足了《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同的主要内容，且签订合同后吴某收受购房款、袁某某与邓某按月还贷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该《预约合同》应当认定为商品房买卖合同。

同时，该《预约合同》签订时间远远早于人民法院的查封时间，亦明显早于天债权债务的发生时间，不应认定交易双方有通过房屋买卖安排来逃避债务或规避执行的意思。因此，最高院认定，袁某某、邓某在人民法院2015年5月18日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（二）关于袁某某、邓某是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋

袁某某、邓某举示的2010年3月至6月购买装修材料及家具、物品的票据上，均备注了案涉房屋的地址或房号；结合其举示的物业服务费、水电费、生活垃圾清运费交款收据及物管部门出具的入住证明，能够证明袁某某、邓某自2010年起装修案涉房屋并占有使用。由此，最高院认定，袁某某、邓某在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。

（三）关于袁某某、邓某是否已支付全部价款

2011年1月14日袁某某向吴某支付161100元后，吴某对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给袁某某、邓某，此后均由袁某某、邓某偿还银行按揭贷款。在袁某某、邓某按约履行合同义务的情况下，吴某对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为，对于吴某对案涉房屋应有的份额而言，袁某某、邓某已经支付了全部对价。

（四）关于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁某某、邓某自身原因

袁某某、邓某在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁某某、邓某并不因此而具有法律上的可责难性。袁某某、邓某对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月，袁某某、邓某曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记，虽然其在起诉状中称因得知吴某负债提起诉讼，但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁某某、邓某诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形，本院认为，不应认定未办理过户登记系因袁某某、邓某自身过错。

此外，综合考虑袁某某、邓某已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓某离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓某在成都市的唯一住房等因素，相较于天府银行高新支行基于吴某应当履行保证责任而享有的保证债权，对袁某某及邓某、特别是邓某对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。

综上所述，袁某某、邓某的再审请求成立。二审判决适用法律、处理结果不当；一审判决适用法律不当，但是判决结果正确。

【王盛伟律师分析】

本案纠纷的根源是案涉房屋买卖交易方式的不规范所致，房屋的性质比较特殊，是以“登记”为准，也就是说，购买房屋即使签订了房屋买卖合同，或者对房屋买卖合同进行了公证，并不能证明房屋的产权人，产权人应当以房本登记人为准。因此，购买房屋后，除了签订具有规范完整条款的房屋买卖合同之外，还应当及时去房屋管理登记部门办理产权变更登记或产权人登记。

就本案来讲，袁某某与邓某虽然购买房屋后支付了首付款，但并未向银行办理属于自己房产的抵押贷款，仍使用原房主的身份进行还贷，这种贷款及还款形式显然极不规范，实践中极少有这样去操作的。房本依然登记在原房主名下，没有进行变更，这也导致原房主的债权人将涉案房产作为债权进行保全并执行。

最高院的判决虽然进行了改判，但案件的诉讼风险还是相当大的，一旦某个条件不成就，邓某的房产很有可能竹篮打水一场空。