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破产管理人能否解除已购商品房买卖合同?

发布人:王盛伟 :2021-01-02

【裁判要旨】

1、特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产;

2、债权人申报债权与产权人行使取回权是两个独立的法律关系;破产公司因担保责任偿还债务后,取得向购房人的追偿权;债权人仍可就未取得债权要求购房贷款人偿还债务。


【基本案情】

2001年11月12日,杨飞与英嘉公司签订《商品房买卖合同》,购买英嘉公司开发的7C号房屋,并于2002年1月18日办理了商品房预售登记。房屋总价款2 799 122元,其中首付款849 122元,其余房款195万元杨飞以银行按揭方式支付。建行城建支行于2002年3月29日将195万元贷款划入英嘉公司在建行城建支行开立的存款账户,杨飞依约偿还贷款本金及利息至2003年3月,自2003年4月起停止偿还贷款。

2004年4月21日到,建行城建支行将杨飞起诉至北京市丰台区人民法院,要求解除《个人住房贷款借款合同》,并要求杨飞提前归还借款本金及利息,要求英嘉公司承担连带保证责任。但建行城建支行未将债权转让信息告诉审理法院,丰台法院在不知情的情况下于2004年10月21日作出(2004)丰民初字第08064号民事判决,解除了杨飞与建行城建支行、英嘉公司签订的《个人住房贷款借款合同》。

根据债权人东方资产公司的申请,北京市第一中级人民法院于2006年5月29日依法受理了英嘉公司破产一案,于2008年1月2日指定北京市企业清算事务所有限公司担任破产案件的管理人。管理人于2008年1月2日接管英嘉公司后,针对英嘉公司与杨飞签订的《商品房买卖合同》,未向杨飞出具解除合同或者继续履行合同的通知。

英嘉公司反诉要求确认英嘉公司和杨飞于2001年11月12日签订的关于7C号房屋的《商品房买卖合同》已于2007年8月1日依法解除。

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【一审法院认为】

一、建行城建支行在法院作出判决前已经将对杨飞债权转让他人,故北京市丰台区人民法院(2004)丰民初字第08064号民事判决的判决结果不作为本案认定事实的依据。

二、人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。

杨飞与英嘉公司之间的《商品房买卖合同》成立于破产申请受理前,但杨飞已经履行了全部合同义务,故不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同,英嘉公司破产案件的管理人无权决定解除或者继续履行。现英嘉公司以管理人没有向杨飞发出继续履行或解除合同的通知为由,反诉要求确认英嘉公司与杨飞于2001年11月12日签订的《商品房买卖合同》已经于2007年8月1日解除,没有法律依据,本院不予支持。

根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项的规定,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。本案诉争的7C号房屋,虽然尚未转移占有,但杨飞已经支付了全部房款,故应不属于债务人财产。7C号房屋目前虽然登记在英嘉公司名下,但英嘉公司负有向杨飞转移所有权的合同义务。鉴于英嘉公司已经进入破产程序的特定事实,杨飞起诉要求确认7C号房屋归其所有,英嘉公司配合其行使取回权,将7C号房屋的所有权登记到杨飞名下,本院予以支持。

东方资产公司作为债权人已经向英嘉公司破产案件的管理人申报债权,东方资产公司通过破产程序获得部分偿还后,产生的法律后果是英嘉公司对实际偿还东方资产公司的部分取得向杨飞的追偿权,东方资产公司对于未获偿还部分有权继续向杨飞主张。进而可知,东方资产公司作为债权人申报债权并不是免除了杨飞的债务,杨飞仍负有对全部债务的最终偿还义务。东方资产公司作为债权人申报债权与杨飞行使取回权是两个独立的法律关系,所以东方资产公司申报债权,并不妨碍杨飞行使取回权,也不导致杨飞丧失取回权。


【北京高院经审理认为】

一、杨飞与英嘉公司在平等基础上于2001年签订的《商品房买卖合同》并未违反法律规定,是有效合同。

二、双方签订合同后,杨飞为支付7C号房屋的购房款,于2002年3月29日与建行城建支行、英嘉公司签订了《个人住房贷款借款合同》,借款金额195万元,用于购买7C号房屋,建行城建支行将贷款款项直接划入英嘉公司在建行城建支行开立的存款账户内。杨飞并据此接收了7C号房屋并交由物业公司进行经营管理,据此可以确认杨飞履行了支付购房款的义务,双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕。由于英嘉公司的原因致使杨飞没有及时取得房屋所有权证书,不能由此就推论英嘉公司与杨飞之间的合同没有履行。

三、原审法院根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项的规定,特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。确认诉争的7C号房屋,虽然尚未转移占有,但杨飞已经支付了全部房款,应不属于债务人财产的认定并无不当。原审法院确认7C号房屋目前虽然登记在英嘉公司名下,但英嘉公司负有向杨飞转移所有权的义务。同时认定鉴于英嘉公司已经进入破产程序的特定事实,杨飞起诉要求确认7C号房屋归其所有,英嘉公司配合其行使取回权,将7C号房屋的所有权登记到杨飞名下的判决亦无不妥。且《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》并不抵触,《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(五)项亦未被相关法条予以废止。

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。


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