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需役地、供役地转让对地役权的影响

发布人:法言法语 :2020-09-15

物权法第158条规定,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

根据本条立法精神,地役权是议定权,设立地役权以供役地所有权人与需役地所有权人的地役权合同生效为要件。供役地所有权、使用权人可以向登记机构申请办理地役权登记,未办理地役权设立登记的,该地役权不得对抗善意第三人,而恶意第三人不受物权法保护。

举例说明,甲是某建设用地使用权人,为建设房屋,需从乙的一块土地上经过,经甲乙协商,甲取得了乙土地上的通过权,但没有办理地役权的设立登记。

情形一:

甲房屋建好之后,将房屋出让给丙。因地役权虽然属于用益物权,但其具有从属性,从属于甲的建设用地使用权,甲因自建房屋原始取得房屋的所有权,丙从甲处因受让取得了房屋所有权。根据物权法地随房走的原则,丙一并获得了甲的建设用地使用权。而由于地役权从属于建设用地使用权,因此甲的地役权一并转让给了丙,丙取得了在乙的土地上通行的权利。

情形二:

甲建设期间,丙将房屋该块土地转让给了不知情的丁(或丙村通过承包经营合同将该块土地承包给了不知情的本村村民A)。此时甲依然拥有该地役权,但该地役权不得对抗丁和A的建设用地使用权或土地承包经营权,如果甲不顾丁和A的反对,仍然坚持自己的通过权,那么善意第三人丁和A有权行使排除妨害请求权,要求甲不得侵犯自己的物权。


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