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案析农村房屋买卖合同成立后反悔

发布人:王国军

2019-08-08 13:27:59

房产买卖是房地产交易的典型类型,房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程,房产买卖不仅包含了房产占有的转移,也包括了房产处分权的转移。包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

原告小李系城镇居民,其父亲老李死亡后在某村留有一块宅基地,在该宅基地上建有三间近120平方米的平房。原告小李依法继承房屋后,与老李同村的被告张某签定了房屋买卖协议。随即被告张某向原告小李交付了房款2万元,原告小李则向被告张某交付房屋和宅基证。此后,被告张某就入住至今。期间被告张某曾向该村村委会提出要求办理房屋过户手续,因被告张某未拆除原宅基地上的旧房,故该村村委会未予同意办理过户手续。两年后,现因原告小张提出反悔,并以该房屋买卖协议违反了《中华人共和国土地管理法》的有关规定为由,诉至法院要求确认其买卖合同无效,并愿意退还房款2万元。

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评析

本案在审理过程中有三种意见:第一种意见认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定,双方买卖协议本身就违反了国家现有法律的明文规定。另外,我国民法上有关农村宅基地使用权的规定:公民出卖其房屋或其他建筑物时,或者因赠与、继承而使房屋或建筑物的所有权发生移转时,宅基地使用权也随之转给房屋或其他建筑物的新所有人,但是宅基地的所有权仍然归国家或集体享有,这体现了物权法上的“房地一体主义”。应当认定房屋买卖协议无效,房屋予以返还。

第二种意见认为:认可农民合法财产权的流转,认为买卖双方交易的标的物主要还是房屋,从买卖当时的市场价格来看,出卖人并没有取得宅基地上的收益,对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的现象,从合同当事人意思自治原则出发,只要该房屋属于合法建筑,符合一般买卖合同的有效要件,应当认定房屋买卖协议有效。

第三种意见认为:尊重房屋已移转的现实,稳定房屋交易,促进财产流转,避免出现确认无效以后执行难的局面,主张该农村房屋的所有权可以在一定的条件下与宅基地使用权分离,承认受让方享有房屋所有权,出卖方仍保有宅基地使用权,应当认定协议无效但房屋不返还。

笔者同意第三种意见,理由如下:

1、结合现在农村社会的现状,农民的法律知识也比较有限。在绝大多数情况下,交易双方只是对房屋买卖的意思,特别是买受方也根本没有意识到宅基地上存在相关的法律规定。还有就是考虑到农村房屋返还的执行难问题。

2、从原告小李出卖所继承房屋的行为来看,可以视为对土地使用权的一种单方放弃行为。既然原告小李对原来的宅基地失去权利,那么也不得因后悔而提出收回宅基地。当然被告张某并不因此就得到土地的使用权,其土地的使用权就需要有关部门给予确认。

3、从法条的适用上存在一定的可行性。虽然在《合同法》第58条中规定:“……不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿……”。其中“不能返还”是指事实上的不能返还,“没有必要返还”是指根据实际情况的需要,当事人经协商认为不必采用返还原物的方式。但对本案的处理来看,应使用扩张解释来理解“没有必要返还”情况。

4、总之,现在随着城乡一体化的进程的加快,农村出现了大量的空闲宅基地和房屋,所以更好的处理农村、农民的相关问题尤为突出,从法院的处理结果来看,应更好的保障农民的权利,维护农村稳定的环境。


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王国军

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