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法官教你:如何绕开“恶意串通一物数卖”的“坑”

发布人:法言法语

来源:北京第二中级人民法院

2019-07-20 12:32:10

【裁判要旨】

审判实践中的证明标准具有内在的层次性。修订后的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条,以列举的形式对特殊的证明对象和待证事实,作出了更高的盖然性要求。行为人之间恶意串通的事实认定,应达到排除合理怀疑的证明标准。同一案件中若出现诸多疑点,则应当综合审查,提高个案特殊性的解释标准。在认定行为人主观恶意过程中,可以在一定程度上借鉴刑法间接故意的基本理论。缔约人在已经知晓签订买卖合同存在损害他人合法权利情节的情况下仍订立合同,主观上属明知而放任损害结果发生的态度,可以认定其存在主观恶意。

【案情简介】

2007年10月20日,高某与黄某签订《房屋买卖合同》,后高某依约给付黄某先期购房款并入住,但黄某却拒绝配合办理房屋过户。为此,高某提起诉讼,要求黄某协助办理过户。诉讼中,高某得知黄某已于2008年将房屋过户给周某,周某又于2011年过户给马某。2014年马某委托贾某将房屋出售给东某公司,贾某系东某公司法定代表人王某之前夫,亦为东某公司职工。马某称其曾向东某公司抵押借款280万元,由王某向马某直接汇款,同时,马某与东某公司约定,如马某无法偿还借款,东某公司有权购买该房屋。自2008年高某始终居住在该房屋内。2014年东某公司纠集20余人欲强占房屋,高某才得知东某公司已取得该房屋所有权证。高某以马某与东某公司恶意串通买卖该房屋,侵害了高某的合法权益为由请求判令合同无效。一审法院认为案件情节虽存在诸多不合常理之情形,但逐项分析具体情况,均不足以说明该合同的签订双方存在主观故意的恶意串通行为,故判决驳回高某诉讼请求。后高某不服一审判决,上诉至北京市第二中级人民法院。

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【裁判】

北京市第二中级人民法院经审理认为:经人民法院生效法律文书确认,黄某与周某之间的房屋买卖合同、周某与马某之间的房屋买卖合同均系恶意串通所签订,已被确认为无效,故出卖人马某向东某公司出卖该房屋的行为,已属明显恶意,案件争议核心在于买受人东某公司、王某在房屋交易过程中,是否存在与马某恶意串通的主观态度,并造成了损害高某合法权利的客观结果。现东某公司取得了该房屋的所有权登记,王某作为东某公司代表人,与东某公司称双方存在借名买房关系,实际权利人为王某。

一审判决认定,东某公司、王某与马某之间买卖该房屋的交易过程,存在诸项不合常理之情形。但逐项分析具体情况,均不足以说明双方存在主观的恶意串通情形,正常的交易活动亦可能存在本案所列情形。对此,法院认为,从一般常理理解,如房屋交易过程中出现本案所查明现象的某一点,尚可解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中,则难以偶然性自圆其说。具体而言,东某公司及王某自认其在房屋交易过程中仅有2次看房行为,第一次系2012年因就该房屋进行抵押而为,第二次系2014年9月24日为接收房屋而为。就其主张的2012年的看房事实,仅提交了单元门、户门的照片予以证明,仅凭上述证据难以证明其已进入房屋实地察看。在生效判决已经认定该房屋已为高某长期合法占有的情况下,东某公司及王某的上述主张,缺乏证据支持,法院难以采信。更为重要的是,即使东某公司及王某主张的事实成立,其2012年赴该房屋实地察看,系基于抵押合同关系,而非房屋买卖合同关系。双方于2014年8月再行签订房屋买卖合同时,已时隔2年,善意买受人亦有必要再行查验房屋现状。东某公司与王某未赴房屋进行查验,亦无房屋交接过程,径行于2014年独自赴该房屋处,欲强行占房。同时,从法院调取的公安机关执法记录视频来看,在明知该房屋已经由高某一家居住且高某已将该房屋所涉纠纷予以说明并出示法院裁判文书的情况下,东某公司及王某并未积极与出卖人核实情况,而坚持以产权人身份要求留宿。综合上述情节分析,应认定东某公司与王某在订立合同过程中,已经知晓房屋由第三方占有,并存在可能涉及他人合法权利的事实。在此情况下,东某公司与王某仍坚持与出卖人马某进行交易,足见其对于此损害事实的发生,在主观上即使不属于积极追求,亦属明知而放任损害结果发生的态度,应认定其存在主观恶意。如前所述,马某之主观恶意已无争议,王某以东某公司的名义与马某买卖该房屋的行为,亦造成了损害高某合法权益的客观事实,符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定的合同无效情节。原审法院在已查明案件事实的情况上,未能正确适用法律,法院对此予以纠正。

至于东某公司与王某答辩所述,其与马某交易该房屋系实现自身债权而为,并无恶意一节,须特别说明的是,本案确认合同无效所基于的事实理由,与前案确认黄某与周某、周某与马某之间合同无效所基于的事实理由不尽相同。本案中,结合王某曾于2012年4月、2013年4月两次取得该房屋他项权利证书及款项往来的事实,法院并不否认双方之间借贷关系的真实性。而马某与东某公司之间于2013年4月签订的《房屋买卖合同》,从签订时间和履行情况上看,实质亦应为对借款关系的担保。借贷双方达成以物抵债协议,系债权人实现自身债权的合法方式,属当事人意思自治范畴,此行为本身法律予以允许。但须指出的是,商品房作为高价值不动产,对于其此种利用,应以不存在流押情节且不侵害他人利益为前提,尤其不得损害他人的基本居住利益。而本案中,东某公司与王某实现债权的方式,系以损害高某的合法居住权益为代价。本案确认合同无效的关键即在于此,东某公司与王某为自身利益,在明知损害他人合法权益的结果可能发生时,而放任了损害结果的发生,此举当然不为法律所允许,就此签订的合同,当属无效。一审法院在已查明案件事实的情况上,未能正确适用法律,法院对此予以改判:撤销一审判决;马某与东某公司之间房屋买卖合同无效。

【评析】

一、关于相关三案恶意串通的认定

本案纠纷的产生系源于案外人黄某一房二卖的行为。黄某将该房屋先后卖与高某与周某,高某取得了对该房屋的合法占有,周某取得了该房屋的所有权登记。此后,周某另将房屋出卖予马某,马某又将房屋出卖予东某公司。

本案交易以前述两次房屋交易为基础。

关于黄某与周某之间的房屋买卖合同,已经人民法院确认无效。此案中对恶意串通的认定基于以下几点:1.周某明知该房屋黄某已卖与高某,且由高某居住使用,仅凭黄某的单方陈述,在未询问高某意见的情况下,周某便认为之前的合同已解除,与黄某达成房屋买卖协议,其存在重大过错。2.黄某一房二卖,主观上存有故意。3.关于购房款的支付,周某给付黄某85万元现金,其中75万元并未让黄某出具收条,与常理不符。4.周某购买该房屋取得产权后当即办理公证委托书,委托黄某代行该房屋买卖等相关权利,亦与常理不符。5.黄某与周某签订的存量房屋买卖合同中,周某的登记住址实际为黄某名下产权房屋的地址。综合以上情况,法院认定黄某、周某之间存在恶意串通的情形,损害了高某的合法权益,合同应属无效。

关于周某与马某之间的房屋买卖合同,亦已经人民法院确认无效。此案中对恶意串通的认定基于以下几点:1.由于周某系与黄某恶意串通取得该房屋的所有权,故其委托黄某再次出售该房屋的行为并非善意。2.马某主张其购买该房屋的价格为550万元,其中首付款210万元,贷款340万元。首付款方面,马某仅提供了其向黄某支付130万元的转账记录,其余款项并未提供翔实有效的证据加以证明。3.关于贷款方面,根据《个人购房借款合同》显示,马某为购买该房屋申请贷款340万元,该笔贷款均打入周某的代理人黄某的账户。经查询上述贷款账户,黄某在获得马某贷款支付的购房款后,分三十次替马某偿还了90余万元贷款。就此问题,马某表示由于其向黄某多支付了购房款36万元,故黄某通过代马某偿还贷款的方式返还。此解释与该账户的实际情况不符。本案情形足以说明马某与周某之间就该房屋的买卖存在恶意串通的情形,且侵犯了高某的合法权益,合同应属无效。

如前所述,一审法院已经查明,东某公司、王某与马某之间买卖该房屋的交易过程,存在诸项不合常理之情形,但限于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定的证明标准,一审法院认为,逐项分析具体情况均不足以说明双方存在主观的恶意串通情形,正常的交易活动亦可能存在本案所列情形,即在证明标准上未到达排除合理怀疑。

对此,二审法院认为,一审判决在适用新民诉法解释证明标准的规定上并无不当,但从案件实体正义的角度分析,该处理结果与客观事实之间发生了较大偏离,不利于社会效果的实现。二审法院通过案件细节的注重并调取新的证据,对本案进行了进一步分析:东某公司及王某自认其在房屋交易过程中仅有2次看房行为,其2012年赴该房屋实地察看,系基于抵押合同关系,而非房屋买卖合同关系。东某公司与王某在房屋买卖合同的订立过程中,未赴房屋进行查验,亦无房屋交接过程,两年后自行赴该房屋处,欲强行占房。综合上述情节分析,应认定东某公司与王某在订立合同过程中,已经知晓房屋由第三方占有,并存在可能涉及他人合法权利的事实。在此情况下,东某公司与王某仍坚持与出卖人马某进行交易,足见其对于此损害事实的发生,在主观上即使不属于积极追求,亦属明知而放任损害结果发生的态度,应认定其存在主观恶意。如前所述,马某之主观恶意已无争议,王某以东某公司的名义与马某买卖该房屋的行为,亦造成了损害高某合法权益的客观事实,符合法定合同无效情节。

二、关于一物数卖与后让与担保

本案另涉及的一物数卖、后让与担保的法律分析。本案纠纷的产生系源于案外人一房二卖的行为,根据法律规定及司法审判实践,仅因一物数卖并不直接影响买卖合同本身的效力,处理一房数卖行为,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

后让与担保,并非我国物权法及担保法规定的法定物权,但在市场活动中屡见不鲜,因与法定担保物权中的流质流押条款存在理论冲突,其合法性与效力素有争议。在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》颁布实施后,亦未对此种行为的效力予以否定,而尚未生效的《民法总则》中,系从意思表示瑕疵的角度,对通谋虚伪的民事法律行为作出效力否定。

具体到本案而言,东某公司与王某答辩称,其与马某交易该房屋系实现自身债权而为,并无恶意。须特别说明的是,本案确认合同无效所基于的事实理由,确非因一物数卖与后让与担保。本案中经审查,二审法院并不否认双方之间借贷关系的真实性。而马某与东某公司之间的《房屋买卖合同》实质亦应为对借款关系的担保。商品房作为高价值不动产,在我国目前的经济生活中,除占有、使用权能外,收益、处分权能亦被逐渐加以利用,以房屋抵押、抵债的客观经济活动并不鲜见,此举亦与物权法物尽其用的原则相符。但须指出的是,对于商品房的此种利用,应以不侵害他人利益为前提,尤其不得损害他人的基本居住利益。本案确认合同无效的关键即在于此,东某公司与王某为自身利益,在明知损害他人合法权益的结果可能发生时,而放任了损害结果的发生,此举当然不为法律所允许,就此签订的合同,当属无效。

供稿人:民一庭 韩舒同 说明:转载作品仅供学习交流,义务普法,如有侵权,请本站联系删除。


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