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执行异议之诉典型案例:为啥已办理抵押的房屋也不得优先受偿

发布人:法言法语

2019-06-17 22:13:18

裁判要旨

申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条规定的除外。即满足:1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4、非因买受人自身原因未办理过户登记。

案情概述:

2009年3月7日,邹云霞与金城公司签订《商品房买卖合同》,约定邹云霞购买金城公司开发的易都摩尔商厦一层C区L01-1号商铺一间,总价款24万元。

2009年4月邹云霞支付房款后,上述商铺交由其实际占有并对外出租经营收取租金。

2013年,商厦部分业起诉金城公司,要求办理房产证,法院支持了业主的诉求。

2014年12月22日,金城公司为罗蒙服饰公司与兰州银行天水路支行之间的借款合同提供抵押担保,担保物即为嘉峪关市摩乐易都地上一层的商品房,即嘉峪关市房权证嘉市字第××号证书项下面积为4180.4平方米房产,各方签订抵押合同并办理了相关登记。

之后,因罗蒙服饰未按期还款,兰州银行天水路支行起诉并申请执行。执行法院于2016年12月20日作出裁定,依法对上述房产进行拍卖、变卖,所得价款由兰州银行天水路支行优先受偿,邹云霞的案涉房产包括在内。

邹云霞对涉案房产的执行提起异议,异议被驳回后,遂提起执行异议之诉。

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一审法院甘肃省高级人民法院经审理认为,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定,判断执行标的能否执行,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。邹云霞主张其与金城公司之间的商品房买卖合同而形成的债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益,应适用《执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定;邹云霞能否排除执行行为,应根据邹云霞在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与金城公司签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等因素予以认定。

(一)关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。邹云霞与金城公司签订《商品房买卖合同》,结合买卖合同签订的时间、部分小业主去信访部门上访以及法院已生效判决确认的事实来看,金城公司与邹云霞签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示,应认定双方签订的书面买卖合同是真实有效的。

(二)关于案涉房屋的价款是否已全部支付的问题。

案涉商铺买卖合同中约定总价款为24万元,邹云霞于2009年4月3日实际支付了全部购房款24万元,并提交了购买商铺的缴款凭证,邹云霞应为实际权利人。

(三)关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。从邹云霞和金城公司分别提交的《商品房买卖合同》和交款凭证,邹云霞提交的《房屋租赁合同》及本案的(2017)甘执异39号执行裁定书来看,在人民法院查封之前,案涉房屋即已处于邹云霞的实际控制之下,邹云霞已基于房屋买卖对案涉房屋合法占有。

(四)关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。2009年至今,购买易都摩尔房产的部分小业主多次到市委、市政府有关部门上访,要求尽快办理产权过户手续,并诉至法院进行解决,故未办理过户登记是因金城公司而非邹云霞自身原因,邹云霞对此没有过错。

综上所述,一审法院认定邹云霞就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第三百一十四条的规定,一审法院判决:不得执行嘉峪关市易都摩尔商厦(嘉市字第××号)一层C区L01-1号商铺。

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一审判决后,兰州银行天水路支行提起上诉。

最高院经审理后认为,案件争议的焦点问题是:一审判决认定邹云霞对案涉房产享有排除强制执行的民事权益,适用法律是否正确。申请执行人对执行标的享有优先受偿权的,其对抗案外人的执行异议并非绝对,如果法律、司法解释另有规定,申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权,也不能对抗案外人的执行异议。最高院认为,《执行异议和复议案件的规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形,即使案涉房产上设定有抵押权,邹云霞亦享有足以排除强制执行的民事权益。

案件反思

2007年新民事诉讼法及司法解释明确了执行异议之诉后,当案外人,申请执行人,被执行人,及债权人的合法利益受到侵害时,均可以提起诉讼,保护自身的合法权益。尤其要反思的,对于抵押权人来讲,如何识别抵押物的风险,也应作为重要调查内容进行核实。就本案来讲,尽管抵押手续齐全合法,但由于抵押物已经销售给他人,并且完成了全部交易,只是因为开发商的原因未能办理产权登记,所以根据法律及司法解释的规定,抵押权人并不能享有优先受偿权。


文:法言法语网,转载请注明来自法言法语网


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