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上海一中院一起商品房预售合同纠纷案入选最高人民法院公报案例

发布人:李国蓓

来源:上海一中法院

2019-11-30 20:14:17


编者按

日前,上海一中院立案庭二审审结的“张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案”被2019年第5期《最高人民法院公报》刊载。该案由王剑平(审判长)、李兴(主审法官)、沈强组成合议庭审理。该案二审判决书在全国法院首届“百篇优秀裁判文书”评比活动中获二等奖。

2015年8月15日,张宇、张霞与上海亚绿实业投资有限公司(以下简称亚绿公司)签订房屋预售合同,约定由于市政配套工程导致延期交房的,亚绿公司不承担违约责任。之后亚绿公司迟延交房,张宇、张霞认为亚绿公司逾期交房应按约定支付违约金,遂提起诉讼。

一审法院认为,本案系市政配套工程等因素造成房屋迟延交付,符合约定的免责条款的适用条件,且该免责条款不属于法律规定的格式条款无效的情形,故判决驳回张宇、张霞的诉讼请求。张宇、张霞不服,上诉至上海一中院。

上海一中院二审补充查明:

亚绿公司在签订本案商品房预售合同时,已经充分知晓了配套工程延期的显著风险并据此重新规划了交房期限。

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上海一中院认为:

调整后的交房期限充分考虑了亚绿公司已知的延误风险事项,购房者有理由相信亚绿公司已经对交房期限的现实可行性做出了承诺。亚绿公司签约时隐瞒了现实延误风险,故双方达成的免责合意范围仅限于签约后发生的不确定风险,购房者的真实意思表示中不包括承担签约时被隐瞒的风险事项。由于亚绿公司隐瞒的显著风险最终导致了迟延交房,不符合相关免责条款的适用条件,不得适用该条款免除其违约责任,上海一中院遂依法改判支持了张宇、张霞的诉讼请求。

设置责任限制条款是目前经营者采取的较为普遍的风险规避方法,在司法实践中往往成为群体性案件的争议焦点。本案二审判决后,剩余的60余起类似案件均参照该案标准进行了和解撤诉,妥善处理了该批群体性纠纷。

该案明确:

责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定,根据诚实信用原则,在签约时,经营者除了需要对条款内容进行重点提示,还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知,以保护相对人的信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险,造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意,应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险,免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。在后续履行中,因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生,经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的,人民法院不予支持。


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