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承租房屋应注意七大法律风险问题

发布日期:2016-07-02  浏览次数:47
核心提示:核心提示:承租人在打算租房时应注意房屋来源渠道风险、合同签订条款风险、租赁期限风险、租金风险、押金风险、转租风险和安全风险等七大风险。

    

     对于当前很多年轻人尤其是涉世未深,初入社会的大学生,每年都要刚参加工作时往往租房生活,但是在北上广等一线城市租赁市场情况比较复杂,对于初次接触房屋租赁市场,如何租赁,注意哪些法律风险呢,根据经济生活中这些年出现的各种租赁问题,笔者总结出了大致以下风险问题,需要租赁时特别注意。

 

     1、房屋租赁来源渠道风险

   即租赁房源来自哪,目前有网上的58、赶集网站、搜房网等都有租赁的专门页面,也有线下的各种中介公司提供租赁房屋信息,对于打算租房的住户,不论通过哪种,二者渠道来源本质上没有区别,但是需要注意的法律风险是首先核对发布的租赁信息是否真实、准确,是否有权出租,网上不少租赁信息是过时的或者租赁信息尤其是价格虚假,因此应当首先核对是否是真实房源,是否有权出租,即具备出租房屋的资格,房屋租赁价格是否真实可靠。

 

2、合同签订风险

对于初步筛选符合租赁意向的房源,在谈妥价格基础上,承租人应当要求签订租赁合同,不作口头约定,避免产生纠纷时口说无凭的风险。即便签订合同,应当注意签订正规的租赁合同文本,最好适用所在城市政府部门推荐的示范租赁合同文本,根据双方协商情况适当修改基础上签订;对于通过中介机构签订的租赁合同,一定要特别注意该租赁合同通常都是格式合同,对于租赁约定不利的条款,甚至是霸王条款,坚决要求删改。

签订的合同文本最好是由承租人自己起草或请律师等法律专业人士草拟,即便是出租人自己草拟的,也要注意合同条款公平、公正,确保双方的权利义务对等。

在签订合同时,还应注意要求对方提供房屋产权证、身份证等复印件留存。

 

3、租赁期限风险

 对于承租人来说,合同租赁期限应当具体、明确,根据房屋的状况和自己的居住计划,设定合同期限,需要注意的是法律规定租赁合同期限最长不能超过20年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

    租赁期限也不可以不书面约定,法律规定当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁,双方均可以随时通知解除合同,一旦租赁市场价格上涨,极有可能引起出租人借口解除合同,导致合同履行不稳定的风险。

    4、租金风险

租金是租赁房屋双方都关心的核心问题。承租人应当与业主商谈号租金标准、租金交付期限、交付方式,承租人每次缴纳租金后都应留存好缴纳凭证以备后用。在北上广等特大城市,目前房屋通常租金都是采取按季度缴纳的,因此承租人必须自注意己的经济条件,按时缴纳租金,对于租赁合同中的关于租金逾期缴纳违约责任条款要格外注意,避免自己租金拖欠或逾期引起的违约法律风险。笔者也提醒一些年轻租户,如果自己的工作不是很稳定,收入来源也很单一,租金缴纳期限最好协商按月缴纳,否则一旦失业或工作变动需要退租,可能预交的租金因提前解约很难收回。

   5、押金风险

    房屋租赁市场,通常在签订租赁合同时,业主都会要求承租人缴纳一笔钱款作为房屋租赁的押金,房屋押金属于承租人对确保房屋租赁履约的金钱担保,通常也叫履约保证金,其性质和作用是一样的,法律上是保护的。对于承租人应当注意押金的合同中约定具体作用、用途,通常押金是确保承租人按时缴纳租金以及物业费、水电费等,一旦拖欠这些费用,业主有权予以从押金中扣抵。对于承租人应注意合同中要求业主在退租时没有拖欠费用时退还该笔押金。在租赁纠纷中押金问题经常出现,特别是通过中介租赁房屋时候押金问题更是需要格外注意,必须事先约定清楚押金的作用和退租时押金如何处理,避免出现约定不清在退租给承租人造成经济损失。

   6、转租风险

   承租人在租住时候,应当注意转租法律风险。对于自己是否有权转租应在租赁合同中事先约定清楚,否则在租赁期间没有经过出租人书面同意转租的,则出租人不仅有权解除合同还会主张违约责任。当然如果租赁合同中约定可以转租,则承租人转租所获的收益出租人也是不可以主张该收益的。需要承租人还应注意转租的期限必须不能超过承租合同期限,超过的期限是无效的。

   7、租赁安全风险

   对于租赁期间的安全风险问题,其实属于非常重要的问题,但是很多租户在租住房屋时容易疏忽埋藏的隐患风险,给后来造成了安全损失甚至是重大安全事故。对于承租人在租赁合同签订时应当认真、仔细查看房屋设施情况,特别是对于生活居住的房屋,应当查看房屋的用电设施、燃煤气设施、供水设施等是否安全,如果发现存在的安全隐患问题,务必告知业主进行检测修理。此外,对于一些交通条件差、环境较为偏僻的地带租赁房屋,承租人还应注意交通出行的风险隐患问题,特别是对于可能存在人身安全隐患的较为复杂的陌生地形情况下,谨慎承租该类房屋。

 

   法律依据:

   《合同法》

第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

  租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  第二百一十五条租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

  租赁合同订立可以采用书面形式,也可以采用口头形式,但是如果租赁期限6个月以上的,要采用书面形式,否则视为不定期租赁,双方均可以随时通知解除合同。

  

 《商品房屋租赁管理办法》

    第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

   (一)属于违法建筑的;

   (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

   (三)违反规定改变房屋使用性质的;

   (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

 

    (一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

 

    (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

 

    (三)租金和押金数额、支付方式;

 

    (四)租赁用途和房屋使用要求;

 

    (五)房屋和室内设施的安全性能;

 

    (六)租赁期限;

 

    (七)房屋维修责任;

 

    (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

 

    (九)争议解决办法和违约责任;

 

    (十)其他约定。

 

    房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

 

    建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

 

    第八条 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

 

    厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

 

    第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

 

    房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

 

    第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。

 

    承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

 
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