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商业租赁如何合理约定租赁免租期?

发布日期:2016-07-02  浏览次数:52
核心提示:核心提示:免租期并非法律明确规定的概念,而是在长期的商业租赁实践中产生的,出租人与承租人关于免租期的权利义务需要在合同中明确约定。

           

    2002年12月23日,上海市某家居有限公司(下称家居公司)与上海市某投资有限公司(下称投资公司)签订房屋租赁合同,约定由家居公司承租投资公司所有的10000平方米商铺,租金为70万元/月,租期自2002年12月26日起至2012年12月25日止,可转租,免租期九个月。家居公司接收房屋后,组建了家居广场,然后分别转租给50多家家具经营人,约定这些家具经营人享有三个月免租期。后来投资公司得知家具公司在其给予的免租期内通过转租获得租金收益50万元,遂去函要求家具公司即时起交付租金。家具公司则称,双方约定的免租期未届满,无须支付租金。双方协商不成,遂产生纠纷。当事人在签订租赁合同之时应如何约定免租期以避免不必要的纠纷?

    律师分析:

    我国现行法律中未有“免租期”的法律概念,但在实践中,承租房屋作为商业用途使用的承租人常以房屋需要进行装修为由,要求出租人给予一段不收取租金的期间,即免租期。为避免因免租期引起纠纷造成不必要的损失,当事人应对以下三个与免租期相关的方面作出明确约定:

    (1)免租的期间。免租期间的长短可由合同当事人根据实际情况自由约定,但由于法律未对免租或免租的期间作出规定,为免发生纠纷时难以举证,当事人在签订合同之时应明确约定免租期的起始日期或顺延事由,于公平原则而言,免租期不宜太长。

     (2)免租的具体费用。双方应对免租的具体费用作出明确约定,例如约定免租期只免除租金,承租人在免租期间内使用房屋产生的水费、电费等需自行承担等等。另外,为避免承租人恶意利用免租期,在免租期届满之后以各种理由拖欠应缴租金,出租人应与承租人约定承租人在接收房屋之时就要支付租赁保证金及首期租金,不宜因存在免租期而拖到免租期后再收取。

    (3)免租期内转租的收益。一般情况下,出租人考虑到承租人在装修期间无法正常使用租赁房屋方同意给予免租期,如果承租人通过在免租期内转租或其他经营的方式获取租金和经营收益则与出租人给予免租期的初衷相违悖。因此,在允许转租的情况下,双方应当在合同中进一步对承租人可否在免租期间内通过转租获取租金利益或如何分配该租金利益作出约定。

     本案中,投资公司与家居公司在租赁合同中约定了转租条款与免租期条款,但未约定家居公司不可在该期间内转租,也未对如何分配转租所得作出约定,因而,家居公司在免租期内转租并获取租金利益的行为并不构成违约。投资公司与家居公司可根据实际情况在协商一致的基础上签订补充协议对相关事项作出变更,以更有利地、更公平地保护双方的合法权益。

    法律依据:

    《合同法》

    第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

 
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