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承租二房东的房屋应注意哪些法律风险问题

发布日期:2016-07-02  浏览次数:51
核心提示:《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。 《商品房屋租赁管理办法》第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。 承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。

李某从外地来北京做生意。2009年1月底,他看上了一处铺面,并与某投资公司签订了房屋租赁合同,租期为一年。签合同时文某得知,该公司只是二房东,但根据二房东与大房东的租赁协议,二房东有权在租赁期内将房屋转租给第三方,于是他缴纳了一年的租金2.1万元,保证金5000元。

 然而正当李某生意有所起色时,却收到大房东的通知。由于二房东某投资公司一直不付租金,大房东已经通过诉讼解除了合同,现法院判决二房东将房屋归还。于是,大房东要求李某马上搬走。李某坚决不同意,好不容易找了个铺面,签了合同交了钱,并且生意刚上轨道,岂能说走就走?眼看房屋无法取回,2009年8月,大房东将李某告上法庭,要求排除妨害,返还房屋。

 律师分析:

 本案是一起典型的承租二房东商铺引起的官司。本案中法院认为,承租人经出租人同意,可以将房屋转租给第三人,但转租赁以承租人有租赁权为前提,租赁合同一旦变更、解除、终止,转租赁合同随之变更、解除、终止。因此,本案中,二房东的租赁权因租赁合同被解除而消灭后,李某就不能再向大房东主张租赁权,应当返还房屋。他因此遭受的损失可向二房东索赔。据此,法院支持了大房东的诉讼请求。

判决后,李某还是拒不搬离。故在大房东的申请下,法院依法执行,强制开锁,责令李某将房中物品搬出,为此李某只好搬离,由此受了巨大的经济损失。本案的教训就是李某在跟二房东签约时没有仔细核实是否有权转租,即作为二房东是否可以再次将该房屋转租给第三人继续承租使用,由于法律上明确规定只有出租人即业主享有是否同意承租人转租行为,因此在出现承租的房屋很可能不是真正的房主出租的,应当核实清楚,切忌草草入住,避免给自己带来经济损失风险。

 法律依据:

《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。

 《商品房屋租赁管理办法》第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。

 承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。

 

 
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