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如何确认承租人优先购买权中的同等条件?

发布日期:2016-05-13  浏览次数:56
核心提示:承租人主张优先购买权应当在同等条件下才能行使,该同等条件包括总价款、支付方式、支付时间、亲属关系、交房时间等所有各种因素。
       梳理我国民法通则、合同法等法律关于房屋租赁承租人优先购买权中的有关规定,同等条件,是指承租人应与第三人具备同等条件,同等条件不是简单的总价,司法审判实践主要从合同标的物价格、销售方式、付款方式等方面来衡量。如果承租人承租的只是高层建筑物的一间,而出租人出售时采取多层打包出售的方式,承租人若想购买所租房屋,得接受此项条件。而在价金条款,主要看承租人出价是否优于第三人、承租人采取的支付方式是否优先于第三人,或者和第三人愿意接受的条件一致。而对于其他交易条件,是否应作为交易条件来衡量,主要看它是否是出租人和第三人成立买卖合同所必须,是否可以用金钱来衡量,如果不可用金钱来衡量,该条件就具备一定的特定性,承租人不能行使优先购买权。相反,如果可以,承租人即可行使优先购买权。 

需要注意的是出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人可以请求出租人承担赔偿责任,但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。此外,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

 (1)房屋共有人行使优先购买权的;

 (2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

 (3)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

 (4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

 

 法律依据:

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年9月1日正式施行)第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

 (一)房屋共有人行使优先购买权的;

 (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

 (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

 (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

 

 

1、“优先购买权”适用于亲戚吗?

优先购买权的行使前提是同等条件,这个条件除了价格条件外,还有就是第三人和出售人的关系。法律不强人所难,试想父母把房屋出售给自己子女的价格与出售给第三人的肯定不同,此种情形就不能要求优先购买权。

但并不是所有的亲戚关系都可以排除“优先购买权”的适用,依我国的法律规定,如果出租人将房屋出售给房屋共有人或者近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的,则承租人不享有优先购买权。

 

2、房屋承租人优先购买权中“同等条件”的理解。

此法条中的同等条件并不是要求价金以及其他条件都必须保持同等,这样的要求过于苛刻很不现实。应该理解为一种相对的平等,实践中,出租人出卖房产时往往不仅只考虑价格因素,还要考虑其与第三人之间可能存在的特殊利益关系,如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的情感等因素。法律在维护承租人先买权利益的同时,设立“同等条件”的目的在于保护出租人的利益,第三人提供的任何特殊条件包括机会都是出租人的利益所在,这些特殊条件和机会能否以金钱代替,只能由出租人观念来衡量。所以,房屋承租人先买权中的“同等条件”不能等同与转让价格。如同此案例中李某30万的价格购买房屋,丁某行驶优先购买权时也不能直接转换为30万优先购买此房产。
 
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