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消防验收不合格租户可以主张房屋租赁合同无效吗?

发布日期:2016-05-13  浏览次数:53
核心提示:当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收,或者经验收不合格为由,要求确认房屋租赁合同无效的,法院不予支持。但是承租人可以要求危及安全、健康为由解除租赁合同的,应予支持。
       2008年修订的《中华人民共和国消防法》第十二条规定:

       依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程,未经依法审核或者审核不合格的,负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可,建设单位、施工单位不得施工;其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的,应当停止施工。

       第十三条规定 “按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案:

    (一)本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;
    (二)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。

实践中商业物业因其自身特点通常都需要进行消防验收。按照上述《消防法》规定,对于必须经过消防验收的商业物业,未经消防验收或者验收不合格的,禁止投入使用。那么,如果商业物业未经消防验收,出租人即将房屋出租,其租赁合同的效力如何呢?

       最高人民法院于2004年以(2003)民一他字第11号答复云南省高级人民法院请示《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》经研究认为:根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:
       第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定(即2008年修订版第13条)的必须经过公安机关消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。
       第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
       第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。 

需要注意的是2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条对此问题又做了调整,第八条规定: 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

 

其中(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的就是指违反《建筑法》、《消防法》,根据最高法院该司法解释制订意见认为:此类房屋权属清晰,法律并没有禁止房屋建设者取得房屋所有权,从所有权的权能看,房屋所有权人可以出租此类房屋,违反法律的强制性规定,影响房屋的交付使用,但不影响房屋所有者签订的租赁合同效力,因此属于有效合同,但是从安全角度,根据《合同法》第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

 可见,按照目前最新的司法解释,商业物业未经消防验收而出租的,其租赁合同并非无效合同,而是可解除合同。也就是说,商业物业未经消防验收也可以出租,只是会面临承租人单方面随时解除合同的法律风险(从行政法律关系角度讲出租人也会受到行政处罚)。



       法律依据:

一、最高人民法院于2004年以(2003)民一他字第11号答复云南省高级人民法院请示《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》经研究认为:

根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定(即2008年修订版第13条)的必须经过公安机关消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

       二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条: 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
 
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