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未取得房产证或者正在办理房产证的房屋能出租吗?

发布日期:2016-05-13  浏览次数:52
核心提示:正在办理房产证的房屋,只要已经取得建设工程规划许可证,依法办理了竣工验收、消防验收等手续,符合关于适用条件的强制性规定,就可以出租,租赁合同就是合法有效的,没取得房屋产权证不是影响租赁合同的根本要件,如果符合规划的,不影响租赁合同法律效力。
       1995年原建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定:有下列情形之一的房屋不得出租:包括未依法取得房屋所有权证的,因此在当时是不允许出租的,根据该规定,未依法取得房屋所有权证(包括正在办理房产证的情况),房屋不得出租,如果出租的,当时的审判实践一般都认定房屋租赁合同无效。但是自1999年3月颁布于同年10月实施的《合同法》第五十二条规定只有违反法律、行政法规的强制性规定的,合同才能无效。1999年12月29日起施行的〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)〉第四条规定 :合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

由于1995年原建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》作为部委行政规章,是在1999年合同法颁布之前制定,自1999年合同法颁布之后法院审理案件已经不再将《城市房屋租赁管理办法》其作为认定合同有效与否法律依据,因此已经丧失认定租赁合同效力的作用,没有实际意义。因此在2011年的《商品房屋租赁管理办法》明确删除了未依法取得房屋所有权证(包括正在办理房产证的情况),房屋不得出租规定。

在《合同法》颁布后法院对于未取得产权证的房屋租赁合同效力问题也不再严苛,比如(2005)佛中法民五终字第798号”何丽玲与郑丽青租赁合同纠纷上诉案“中,佛山市中级人民法院认为:”上诉人何丽玲主张讼争商铺没有取得《房屋所有权证》,违反了《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款的规定,《商铺租赁合同》为无效合同,因为《城市房屋租赁管理办法》是由建设部发布的,是行政规章,根据最高人民法院的相关司法解释,不应作为认定合同效力的依据。所以,上诉人主张租赁合同无效的理由不能成立,本院不予支持。”

     《北京市房屋租赁管理若干规定》只字未提出租人应取得产权证,只是在第十七条非常概况的规定“禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租”,强调“出租房屋的建筑结构和设备设施,应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全。”

 

法律依据:

<最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)> 第四条

       合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

 北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知(2013年12月19日京高法发﹝2013﹞462号)

        1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定?

       答:当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由,要求确认房屋租赁合同无效的,不予支持。
 
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