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律师点评:房屋买卖时的限购和避税策略有哪些法律风险?

发布日期:2015-11-30  浏览次数:89
核心提示:根据我国《个人所得税法》第二条规定,个人转让财产的所得应当缴纳个人所得税。卖房人以名下房产抵偿债务的行为视为转让财产,因此该方案并不能避免缴交个人所得税,只不过在实践中可能由债权人(即受让方
网传第1式:暗渡陈仓

买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后,买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。

律师点评:不受法律保护

福建天衡联合律师事务所黄伟律师认为,根据我国《个人所得税法》第二条规定,个人转让财产的所得应当缴纳个人所得税。卖房人以名下房产抵偿债务的行为视为转让财产,因此该方案并不能避免缴交个人所得税,只不过在实践中可能由债权人(即受让方)代交。

另外,根据我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此,所谓的欠条即借款合同以及房产抵押合同无效,不受法律保护。

网传第2式:金蝉脱壳

将打算卖出的房产归到夫妻一方名下,然后夫妻离婚,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售 (还需满5年才能避税),卖掉后双方复婚。律师点评:小心假戏真做

福建天衡联合律师事务所黄伟律师认为,根据相关规定,个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。因此,卖方用此做法确实可达到避开个人所得税的效果。

但是,买方不能依此免交契税。而且,根据我国《婚姻法》的规定,离婚后要复婚一定要双方自愿并要共同去办理登记手续,现实中也确有人借机假戏真做,假离婚有可能会弄成真离婚,最后人财两失。

网传第3式:偷梁换柱

两对夫妻,第一步,上家离婚,准备出售的房产归于上家男;第二步,下家离婚,房产归于下家男;第三步,上家男携房产和下家女结婚,房产共有;第四步,上家男和下家女离婚,房产归下家女;第五步,各自复婚!律师点评:可能得不偿失

黄伟律师认为,上述“偷梁换柱”的操作模式,确实可以不必缴交个人所得税,也不必缴交营业税。但是,这种方式同样要小心假离婚会弄成真离婚,得不偿失。因此,在采用假离婚方案前应当慎重考虑自己夫妻感情是否经得住这么折腾,拿婚姻当儿戏的行为也不符合我国传统的道德规范。

网传第4式:阴阳合同

采用“阴阳合同”避税,这种方式早已有之,在正式合同中把二手房成交价压低,可以少缴一些契税,过去,很多人采取这种方法。律师点评:早已经过时了

律师认为,这种方式已经过时了,因为从去年7月1日起,厦门二手房交易全面实行应用房地产估价技术评估交易计税价格征缴税费,大大堵塞了这个漏洞。现在,网签的二手房大部分是用评估价,有些评估价虽比实际成交价低一些,但空间已经不大。

 
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