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买楼时的收楼程序及要注意事项

发布日期:2017-09-05  浏览次数:23
核心提示:收房时要注意审查开发商是否拥有“两书一表 “并要求提供房屋验收单。

收楼程序

 

1、开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书;

2、购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜;

3、有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察,对各项设施设备进行检验,并

将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上; 

4、若验收合格,购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可,领取房屋钥匙和《住户

手册》等资料,同时须按管理处的统一规定,缴纳有关费用。若验收不合格,购房者也应将

不足事项明确记录在交接单上,可暂不办理收楼入住手续,再次收楼时间由双方另行约定。

 需要提醒购房者注意的是,一定要坚持先验房,后办理入住手续。如验房时发现问题,

如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题,要书面呈送给开发商并让其签收,

以免留下后患。

 

一表两书要审查

 

交付的房屋到底是否具备了入住标准,不是开发商说了算,政府有关部门出具的文件才算数。现行规定,房屋竣工后,建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检,检验结果报质检站备案,由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《北京市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《北京市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提,即使开发商做得再好,如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备,并享受开发商提供的保修服务的通行证,有这两书在手,就说明您得到的房产还是比较可信的。

 

拿着交房清单去验房,不符合标准可退房

首先,开发商出具的《证明》是不能替代《北京市建设工程竣工验收备案表》作为交房条件。

你在与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为该商品房在具备《北京市建设工程竣工验收备案表》后方可交付房屋。根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《北京市工程竣工验收备案管理暂行规定》、《中华人民共和国消防法》及其他相关法律、法规的规定,建设工程必须经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格后且经公安消防部门、环保部门、人防部门以及其他法律、法规规定的部门认可(以上述部门出具的认可文件或准许使用文件为准)后,依法向政府建设工程竣工备案主管部门办理建设工程竣工验收备案手续,该建设工程经政府建设工程竣工备案主管部门对开发商申报资料等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。所以开发商出具的该建设工程仅已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格且正在比办理竣工验收手续的证明并不是该建设工程已验收合格且依法办理完毕建设工程竣工验收备案手续的法律凭证,此外该《证明》也不是《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。

所以开发商在没有依法到政府有关部门办理完毕全部竣工验收备案手续且取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的前提下交付房屋,违反了国家相关法律、法规规定和《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。根据《商品房买卖合同》第十一条规定及第九条规定你有权拒绝接收房屋并有权按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任。

 

第二,开发商单方规定以购房者先行支付契税、公共维修基金、预交物业管理费等费用为房屋交付的前提条件违反了国家有关法规规定及合同约定。

 

根据建设部《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定“房地产开发企业向用户交付商品房时,应当有交付验收手续,并有用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。”、《商品房买卖合同》第十一条规定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还应需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。此外,出卖人(或出卖人委托物业管理公司办理房屋入住手续)向买受人交付房屋是出卖人履行法律及《商品房买卖合同》的约定房屋交付义务,此时买受人与第三方物业管理公司无任何意义上的法律关系。买受人在与出卖人办理完毕房屋交接手续后,也即该房屋的权利、义务及风险等转至由买受人承担。买受人与物业管理公司签署《前期物业管理委托协议》或《物业管理委托合同》时,即买受人与物业管理公司存在了物业管理委托法律关系,买受人作为业主应按照《房屋使用、维修、物业管理公约》及《物业管理委托合同》规定向物业管理公司交纳物业管理费等费用。  

此外,根据根据有关契税及公共维修基金法规规定,买受人作为契税法定纳税义务人及公共维修基金交纳者负有依法纳税和交纳公共维修基金的义务,买受人也可以委托出卖人或物业管理公司或其他第三人交纳有关税费。

 

总之,出卖人或物业管理公司以买受人不交纳有关税费及物业管理费等费用而拒绝交付房屋显然是错误的,但是若买受人自愿委托出卖人或物业管理公司代收代缴有关税费法律并不禁止。

 

 

 

 
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