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能否以缔约时房屋出卖人没有处分权主张合同无效?

发布日期:2017-08-22  浏览次数:19
核心提示:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

案例:

1992年11月21日,黄某作为房屋出售人与周某1作为房屋购买人签订《出售房屋协议书》,载明:兹有都江堰市灌口镇X街X区X幢底层X号(现商业街8号)房主黄某自愿将该营业房出售给周某1,特立此为约:1、该房系邻街营业店,建筑面积37.94平方米,1990年9月21日由都江堰市城建委出售属黄某个人私有。2、现该房售价为叁万元正,出售和购买该房的所有税费(包括估价费,交易税,过户费,土地增值费等有关税费)一概由买方周某1承担完清,卖方黄某概不负担任何税费。3、该房屋所有权证一本(都权字第1X02号,1990年10月31日都江堰市城建委签发),附件二件(1、房屋产权登记收据一份,90年9月21日签发;2、房产登记专用收据发票1张,90年9月21日开出)签约时付款后一并由卖方交买方保存。4、此协议一经签字立即生效,双方不得反悔。

1993年9月3日,周某1作为房屋出售人与马某作为房屋购买人签订《出售房屋协议书》,载明:兹有都江堰市灌口镇X街X区X幢底层X号(现商业街8号)房主周某1自愿将该营业房出售给马某,特立此为约:1、该房系邻街营业店,建筑面积37.94平方米,1990年9月21日由都江堰市城建委出售属周某1个人私有。2、现该房售价为叁万元正,出售和购买该房的所有税费(包括估价费,交易税,过户费,土地增值费等有关税费)一概由买方马某承担完清,卖方周某1概不负担任何税费。3、该房屋所有权证一本(都权字第1502号,1990年10月31日都江堰市城建委签发),附件二件(1、房屋产权登记收据一份,90年9月21日签发;2、房产登记专用收据发票1张,90年9月21日开出)签约时付款后一并由卖方交买方保存。4、此协议一经签字立即生效,双方不得反悔。该份协议房屋出售人“周某1”处注明“周某2代”。

周某2在(2014)都江民初字第728号案件的询问笔录中陈述,周某2于1992年从黄某手中购买了都江堰市灌口镇顺城街二区二幢底层9号房屋(即案涉房屋),1992年周某2与黄某签订的《出售房屋协议书》主文系黄某书写,与黄某签订协议当日,因为周某2的女儿周某1才两、三岁,故协议是周某2以其女儿周某1的名义签订的。目前,女儿周某1已经出国,定居美国。1993年9月3日,周某2又以周某1的名义将案涉房屋卖给了马某,该份协议亦由周某2签名。

马某持有1990年10月31日由都江堰市城乡建设委员会签发的都权字第1502号房屋所有权证原件,其中载明,所有权人:黄某;所有权性质:私有;房屋座落:灌口镇X街X区X幢底层X号;建筑面积:37.94平方米。同时,马某持有1990年9月21日由都江堰市人民政府房产登记发证办公室出具的房屋所有权登记收据及1990年9月21日都江堰市人民政府房产登记发证办公室出具的载明案涉房屋登记费的专用收据。

庭审中,黄某述称其于1992年11月21日签订《出售房屋协议书》后就将案涉房屋交与了周某2并由其占有使用。马某陈述其于1993年9月3日与周某2签定《出售房屋协议书》后即向周某2支付购房款65700元,周某2收到该款后,以“雷某”的名义向马某出具了收条,并在“雷某”处注明“周某2代”。同时,马某陈述其自1993年9月3日签订协议后即占有使用案涉房屋至今。

律师分析:

本案是一个房屋买卖合同纠纷案件。黄某将涉争房产出售与周某1,周某1将该房产出售与马某,但是该房屋在登记机关登记的产权人一直为黄某。黄某以周某1与马某签订房屋买卖协议时,周某1不是案涉房屋的所有权人,没有处分权为由,辩称周某1与马某的之间的房屋买卖合同无效,该主张是不成立的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第3条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。虽然周某1作为涉争房产的出卖人,在与马某缔约房屋买卖合同时并未取得房屋的所有权,但是这并不影响买卖合同的生效,因此马某与被告周某1签订的《出售房屋协议书》有效,双方应当依照合同的内容履行合同义务,马某有权依据合同主张其权利,在房屋产权过户履行不能的情形消失之后,再行主张黄某与周某1协助其进行房屋产权的过户登记。

法律依据:

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

中华人民共和国合同法

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

 
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