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房屋买卖合同违法,后果如何?

发布日期:2017-08-21  浏览次数:20
核心提示:根据《土地管理法》的相关规定,宅基地属于农民集体所有,农村村民一户只能拥有一处宅基地,若村民将个人房屋出卖,则依据“房地一致”的原则,房屋相应的宅基地使用权也转让给买受人。 依据《合同法》第52条的规定,该合同无效。依据《合同法》第58条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

案例:

卢某1与章某系夫妻关系,卢某2、卢某3系卢某1与章某的儿子。卢某1系临海市××××山头自然村村民,卢某1、卢某2、卢某3与章某四人共同共有两间半二层楼房,坐落于临海市××××山头自然村,该房产于1993年办理确权登记,土地性质为集体,地号为26。屈某系临海市东塍镇能仁村村民,2005年9月5日,卢某1与屈某签订卖屋契约一份,约定:卢某1将坐落在双山村殿山头自然村两间半二层楼房出卖给屈某,房屋价格42500元,在签订契约时一次性付清房屋款,卢某1、屈某签字确认。屈某依约向卢某1支付购房款42500元,并实际居住该房屋至今。2016年3月20日,卢某1、卢某2、卢某3与章某诉至法院请求判决确认屈某与卢某1所签订的卖房契约无效,屈某应立即返还坐落于临海市××××山头自然村两间半二层楼房。

律师分析:

本案是一个房屋买卖合同纠纷案件。卢某1为房屋出卖人,屈某为买受人,买卖的房屋位于农村。根据《土地管理法》的相关规定,宅基地属于农民集体所有,农村村民一户只能拥有一处宅基地,若村民将个人房屋出卖,则依据“房地一致”的原则,房屋相应的宅基地使用权也转让给买受人。本案的买受人屈某与卢某1并非处于同一农民集体,因此屈某不能取得自然村的宅基地使用权,即卢某1不能将其两间半二层楼房出卖给屈某。卢某1与屈某的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定,依据《合同法》第52条的规定,该合同无效。依据《合同法》第58条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。屈某因该合同取得了涉争的两间半二层楼房,卢某1取得了人民币42500元。所以法院判决确认合同无效,屈某返还房屋,卢某1返还购房款。

法律依据:

中华人民共和国合同法

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

中华人民共和国土地管理法

第八条城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

 
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