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商品房买卖合同违约金的增减标准

发布日期:2017-08-21  浏览次数:29
核心提示:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

案例:

A房地产开发有限公司是持有房地产开发经营营业执照的有限责任公司,是某县“盛世名门”住宅小区的建设开发商。2012年10月19日,庞某与A房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定A房地产开发有限公司向庞某预售其开发座落于某县某镇登高岭“盛世名门”住宅小区第3#观澜阁×-×××号商品房,总价款为476715元。合同第八条约定,出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备经验收合格的商品房交付买受人,但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力;2如遭遇雨天、政府行为等;3、停水、停电、雨天,提供供水、供电、气象、政府相关部门证明证实予以延期。合同第九条约定,除合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交买受人使用,逾期不超过90日,自合同交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.10的违约金,合同继续履行;逾期超过90日后,买受人有权解除合同;买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.10的违约金。合同还约定,买受人应当依照合同规定的时间和条件支付价款,逾期付款在7日之内,从合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金,合同继续履行;逾期超过7日,出卖人有权解除合同;出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,从合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10(该比例应不小于第(1)项中的比率)的违约金。此外,庞某、A房地产开发有限公司在《合同补充协议》中对买受人支付合同价款的方式和期限进行了变更和补充,其中,补充约定付款方式采用首付加银行按揭,买受人需按约定的期限和要求提供办理按揭申请贷款的相关资料和办理银行按揭贷款手续,逾期不办理的,视为买受人违约,每逾期一日买受人需按合同总价款的万分之0.1向A房地产开发有限公司支付违约金;再补充约定买受人应在合同约定交房之日起10日内办理房屋验收和交接手续,出卖人按买受人提供的地址、电话通知买受人或在《玉林晚报》公告交房通知5日内,买受人必须按通知时间前来接收房屋,否则视为买受人已实际接收商品房处理等。合同签订后,庞某已经依合同的约定向A房地产开发有限公司支付了全部购房款和办证税费。然而,A房地产开发有限公司却未能在合同约定的2013年12月31日向庞某交付合同买卖的商品房。

2014年6月3日,A房地产开发有限公司建设的“盛世名门”住宅小区经由设计、勘察、监理、施工及建设五单位进行工程竣工验收,共同签署作出了“验收合格”结论的《单位(子单位)工程质量竣工验收记录汇总表》。次日,A房地产开发有限公司在《玉林晚报》刊登了“盛世名门”住宅小区1、2、3、5号楼的《交房公告》,通知购房人于2014年6月15日办理交房手续,后A房地产开发有限公司又通过送达《入伙通知书》通知庞某于2014年6月19日办理收房手续。至此,已经超过了合同约定交房期限170天。此后,庞某以“盛世名门”住宅小区工程没有经过验收合格为由,没有A房地产开发有限公司接收房屋,并以此为由提起诉讼,请求判决A房地产开发有限公司以庞某已经支付的购房款数额为本金,按每日万分之10的标准,向庞某计付违约金144,445元(从2014年1月1日暂计至2014年10月31日共303天,剩余部分违约金计至A房地产开发有限公司出售给庞某的房屋经验收合格交付给庞某之日止)。


律师分析:

本案为商品房买卖合同纠纷案件,A房地产开发有限公司为房屋出卖人,庞某为买受人。双方应当基于合同约定履行合同义务,违约者则要按照约定承担违约责任。A房地产开发有限公司未能按照约定的期限将房屋交付给庞某,构成违约,按照双方的合同约定,A房地产开发有限公司应当支付违约金,违约金的数额自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向买受人支付己交付房价款的万分之0.10。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定,当事人认为约定的违约金低于造成的损失的,可以请求增加违约金,从而以违约造成的实际损失确定违约金数额,而不是按照原来约定的数额支付。庞某与A房地产开发有限公司约定的逾期交房违约金明显低于造成庞某已支付购房款的利息损失,而庞某的实际损失即同期银行存款利息,因此法院判决按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金数额是合理的。

法律依据:

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

 
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