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哪些情况下出卖人对买受人未能取得房屋权属证书承担违约责任?

发布日期:2017-08-15  浏览次数:14
核心提示:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标

案例:

2013年11月22日,田某、封某与置业有限公司签订《商品房买卖合同》,约定田某、封某购买置业有限公司开发的金榜华府第17幢2910号房,房屋总价款237,734元,房屋交付的时间为2014年12月30日前。其中,第十五条约定置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记的资料报产权登记机关备案,如违约则按已付房款的0.001%向田某、封某支付违约金。后双方又在补充协议中第七条约定“如出卖人未能在合同约定期内向产权登记机关提交办理产权登记的资料的,允许出卖人延期180日提交并不视为违约,超过180日后仍不能提交办理产权登记资料的,应自第181日起向买受人支付日万分之一违约金”。合同签订后,田某、封某依约支付了全部购房款237,734元。涉案房屋交付的时间为2014年12月3日,但2016年12月20日仍未取得不动产首次登记,置业有限公司亦无证据证明其向产权登记机关提交办理产权登记资料的时间。田某、封某将置业有限公司诉至法院,要求依法判令置业有限公司支付因迟延办理房屋权属证书违约金11482.55元(田某、封某在庭审中明确,违约金计算至起诉之日2016年12月20日止)。

律师分析:

本案为房屋买卖合同纠纷案件,由出卖人未能按照合同约定向产权登记机关提交办理产权登记资料而引起。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定,在没有约定的情况下,若买受人因出卖人的原因在一定期限内未能取得房屋产权证书,则出卖人应当对买受人承担违约责任。“一定期限”包括以下情形:1. 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;2. 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;3. 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。在当事人对买受人取得房屋产权证书另有约定的情况下,优先按照双方的约定处理。本案中,买受人田某、封某与出卖人置业有限公司对于房屋的产权问题另有约定,其约定为置业有限公司最迟应于商品房交付使用后270天内向产权登记机关提交办理产权登记的资料,否则应自第271天起向买受人支付日万分之一违约金,由于置业有限公司提交登记资料的日期超过了约定的日期,因此应当按照合同约定承担相应的违约损害赔偿责任。

法律依据:

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 
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