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开发商逾期交房,购房人如何主张权利?

发布日期:2017-08-14  浏览次数:13
核心提示:《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

案例:

2014年2月24日,曹某、保利普提金置业有限公司签订武汉市商品房买卖合同,曹某购买保利普提金置业有限公司开发建设的位于武汉保利城K1地块一期第B16幢7层2号房屋,建筑面积93.09平方米,房屋总价款837,717元。合同约定曹某应于2014年3月5日前,一次性付商品房首付款357,717元,其余价款办理贷款。合同第九条约定,保利普提金置业有限公司应于2015年6月30日前将满足下列条件的房屋交付曹某使用:"1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成;并满足使用功能要求;3、……;8、买受人同意出卖人向其出示建设工程质量管理机构或建设工程质量监督机构颁发的该商品房所在建筑的单位工程竣工验收备案手续,即表明房屋符合交房条件"。合同第十一条约定了逾期交房的违约责任,其中,逾期不超过30日的,自第十九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,保利普提金置业有限公司按曹某已付房款的万分之二支付违约金,合同继续履行;逾期超过30日的,曹某有合同解除权,保利普提金置业有限公司承担违约责任。该合同附件七"保利城一期B区15#-20#楼红线内不利因素影响"第4条写有"图中4处为篮球场、羽毛球场,儿童活动场等公共活动区域可能存在噪音、灯光等影响"的内容。合同签订后,曹某已付清全部购房款。保利普提金置业有限公司于2015年6月底向曹某发出收房通知,但其于2015年7月13日才就该房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。以上合同附件中注明的篮球场建于4-7栋间,羽毛球场建于10-12栋之间。另,曹某现已收房。现曹某认为保利普提金置业有限公司改变了合同和规划,交付房屋没有达到合同约定的条件,侵害了其合法权益,诉至法院,请求判决保利普提金置业有限公司赔偿曹某逾期交房违约金12,062元(837,707元×72天×0.0002),该违约金应计算至房屋实际达到交付条件为止;二、保利普提金置业有限公司承担因更改规划导致的曹某损失16,754元(合同价的2%)。

律师分析:

本案为房屋买卖合同纠纷案件。保利普提金置业有限公司作为涉争房产的开发商,也就是房屋的出售方,违反了与购房者曹某之间的房屋买卖合同约定,未能按照合同约定的期限交付符合条件的房屋,构成违约。根据《合同法》第114条关于合同违约的规定,曹某与保利普提金置业有限公司在房屋买卖合同中已经约定保利普提金置业有限公司违约时因违约产生的损失赔偿额的计算方法,即“逾期交房不超过30日的,自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,保利普提金置业有限公司按曹某已付房款的万分之二支付违约金,合同继续履行”。因此保利普提金置业有限公司应当按照约定承担相应的违约损害赔偿责任,按曹某已付房款的日万分之二计算,向曹某支付自2015年7月1起至2015年7月13日止的违约金。若当事人认为约定的违约金过分高于造成的损失的,可以请求人民法院予以适当减少,本案中,保利普提金置业有限公司无法提供充足的证据证明违约金过分高于造成的损失,因此适当减少违约金的请求不能得到法院的支持。

法律依据:

中华人民共和国合同法

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

 
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