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租赁合同违约金条款规定以及诉讼中不予答辩的弊端

发布日期:2017-06-19  浏览次数:18
核心提示:《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《合同法解释二》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出

案例:  

2012年12月19日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》,约定,原告将沪太路XXX号A区9、10号房屋两间,出租给乙方从事轮胎经营。租赁期限为三年,自2012年12月20日起至2015年12月19日止,年租金为84,096元,租金一年一付,先付后用。年物业管理费4,800元,物业管理费由乙方承担,支付方式也是一年一付,先付后用。租赁期限内水电费由乙方承担,甲方代收代付,每月结清一次,甲方收到乙方的水电费后需开具收据给乙方。乙方须在甲方收取水电费三日内付清月水电费,逾期支付的,乙方须支付五倍滞纳金。乙方逾期支付租金,则应根据日千分之五计算,向甲方支付滞纳金。合同签订后,原告向被告交付商铺,被告一次性付清了押金及2012年12月20日起至2013年12月19日止的租金及物业管理费。因嗣后未再支付租金和物业管理费,故涉讼。

审理中,原告提供两份收据,分别是2014年1月和3月向被告开具的水电费收据,原告表示,因此前均由原告事先开具收据给被告,被告依照收据中的金额向原告付清水电费。因2014年年初,被告就下落不明,故两份收据均未能实际送达被告。原告还表示,直至诉讼期间,系争商铺仍由被告控制,其将商铺上锁,透过玻璃门可看见里面没有工人,仅堆放了一些破旧的轮胎和工具。

以上事实,有原告提供的租赁合同、收据,及当事人陈述等证据为证,可以认定。

法院认为,原告就系争商铺签订的租赁合同,系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。根据合同约定,租金和物业管理费一年一付,先付后用。原告表示被告付清了2013年12月19日止的租金及物业管理费,现起诉要求被告支付2014年全年租金、物业管理费,符合合同约定,本院予以准许。合同又约定,如逾期支付租金,则每日应支付年租金日千分之五的滞纳金,原告以该条款主张滞纳金,于法不悖,本院予以准许。另双方还约定水电费由被告负担,被告根据原告出具的收据金额据实支付,现原告提供两份收据并要求被告付清水电费,具有事实和合同依据,本院予以准许。

律师分析:

本案是一起简单的租赁合同纠纷,原被告双方作为合同当事人,只要合同内容皆是双方真实意思表示且没有任何违反法律规定的内容,双方当事人应当按照租赁合同的约定履行,对于原告提出的诉讼请求被告未答辩,被告未在答辩期届满前提交答辩状或口头答辩的应视为是对原告诉讼请求的默认。这是对于不答辩的一方不利的规定,在纠纷中原被告双方都应当积极主张自己的合法权益,请求法院作出最有利于自己的判决。对于案件中原告提出的每日应支付年租金日千分之五的滞纳金,属于合同的违约金条款,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告规定的滞纳金并未超出法律规定的违约金上限,在法律允许范围内,法院最后判决支持原告请求于法有据,合理合法。

法律依据:

合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

合同法解释二》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

 
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