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政策变动导致房屋买卖合同无法履行,定金要返还吗?

发布日期:2017-05-05  浏览次数:20
核心提示:《中华人民共和国合同法》第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。

案例:

原告马某、童某于2016年9月10日通过我爱我家就北京市通州区乔庄东区一处房产与被告魏某签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)及补充协议。合同约定房屋总价为249万元,其中定金5万元现场交付卖家,并合同约定另79万元首付款商贷面签时给付,其余165万元通过商业贷款给付。双方当场写了定金的收条。

9月30日晚间,北京发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。新政发布的直接影响是原告方的首付需要增加20万元,原告称其购买此处房产是为了自住使用,原告已经动用了父母和亲人的全部财产来支付首付款。现在首付款再增加20万元他们已经无力支付。原告在与中介公司进行提高贷款额度的努力之后,我爱我家公司告知原告无法增加贷款额。

在无奈之下,原告于11日向被告提出解除买卖合同并且要求其退还5万元定金。庭审中,被告魏某同意解除《房屋买卖合同》,但对于二原告主张返还定金的主张不同意赔偿,被告保留对二原告擅自解约给其带来的经济损失的权利。

本案争议的焦点是因政策变化的影响,买房人已交付的定金在其无力继续履行合同的情况,卖房人是否应当返还的问题。

律师分析:

1、双方在签订合同后出台的了新的调控政策,政策要求需增加首付款比例。原告应为首付比例的提高而不可能在继续履行房屋买卖合同。新政策的实施是双方都没有办法预见的事情,属于不可归责于双方当事人的原因,所以应当返还定金。

2、房屋出卖方在签订履行合同的过程中客观上确实存在一定的费用和时间精力投入,因此在司法实践中法院一般会认定为《房屋买卖合同》无法继续履行确实给另一方造成了一定的困扰,从而酌定判处返还定金数额的一定比例。

法院判决:

判决解除原告马某、童某与被告魏某于2016年9月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;

被告魏某返还原告马某、童某定金2.5万元;

相关法条:

中华人民共和国合同法

第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同

 
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