欢迎您访问法言法语网! | 帮助中心

首页 » 法律知识 » 建筑房产知识汇 » 房屋买卖 » 正文

房屋买受人请求减少违约金受哪些因素的影响?

发布日期:2017-03-02  浏览次数:28
核心提示:依据《合同法解释二》第29条第二款的规定,当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

案例:

雷某是鼓楼区江东北路XXX号1607室房产的所有权人。2016年6月17日雷某、冯某共同签订了一份《房地产买卖合同》,约定雷某将上述房屋出售给冯某,房屋售价226万元;2016年12月31日前腾空房屋;双方商定不履行合同或毁约的,违约方给守约方60万元违约金;冯某于2016年6月18日向雷某支付定金10万元,2016年6月30日前支付定金20万元;首期房价款为68万元(含已支付的定金30万元)。第二期房价款156万元,应于2016年8月15日支付,冯某以银行贷款方式支付,于2016年7月25日前与贷款银行签订借款合同。上述合同签订之后,冯某于2016年6月17日支付雷某定金10万元。2016年6月30日冯某再次支付定金18.45万元,7月1日又支付定金1.55万元。以上定金合计30万元。合同签订后,冯某为购房向杭州银行申请商业贷款未果。2016年8月15日,冯某仍未按照约定支付有关购房款。

2016年9月29日冯某向雷某发出一份告知函,称现无法贷款,冯某可以全款购买涉案房屋,希望继续履行合同,现通知要求雷某五日内办理过户手续,否则追究雷某的违约责任等等。雷某收到该告知函后,回复冯某在合同签订后共计拖欠房款194万元,冯某应按照约定承担违约责任,应于今日按照约定支付到位,否则将行使合同解除权等等。

冯某此后仍未付款。由于冯某、雷某双方为合同履行、违约责任等问题产生纠纷,协商未果,冯某遂于2016年10月10日向法院起诉,要求判决雷某办理房屋过户手续。雷某后提起反诉,要求冯某支付违约金。

审理中,冯某称合同约定的违约金标准过高,申请调低。

法院审理后认为:

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案冯某、雷某所签订的《房地产买卖合同》,意思表示真实,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。冯某未能按照合同约定支付有关购房款,拖欠款项共计194万元,其行为已构成违约,应当承担相应的违约责任。在冯某支付购房款之前,雷某不同意办理房屋过户手续的行为不构成违约。由于冯某的违约行为,导致雷某获得购房款等合同目的无法实现,且冯某拒绝在宽限期限内履行主要合同义务,构成根本违约,故雷某要求解除双方合同的反诉请求,符合法律规定,本院予以支持。冯某要求继续履行合同、办理过户的诉讼请求,不符合法律规定,本院不予支持。

关于违约责任。双方在合同中既约定了30万元定金,也约定了60万元违约金,根据法律规定,定金及违约金可以选择适用,雷某系主张违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中,雷某未能提供充分的证据证明其损失,其主张的上述违约金确属过高,现冯某申请调低,本院予以准许,综合衡量本案合同履行情况、冯某的过错程度、雷某的实际损失等因素,根据公平原则和诚实信用原则,本院酌定该违约金数额为40万元。因冯某已经实际支付了30万元款项,故冯某还应支付雷某10万元。

最终判决如下:

一、解除雷某、冯某于2016年6月17日就鼓楼区江东北路XXX号1607室房屋所签订的《房地产买卖合同》;

二、冯某于本判决生效之日起五日内一次性给付雷某违约金10万元,冯某此前支付的30万元定金不予退还。


律师分析:

本案是一个房屋买卖合同纠纷案件,房屋出卖人为雷某,买受人为冯某。由于冯某未能按照合同约定的期限支付相关购房款,构成违约,冯某应当按照合同约定的违约责任承担方式向雷某支付违约金60万元。但冯某认为约定的违约金过分高于违约对雷某造成的损失,根据《合同法》第114条的规定,冯某可以请求人民法院予以适当减少违约金。在何种情况下才可以认定为“过分高于造成的损失”呢?依据《合同法解释二》第29条第二款的规定,当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中,雷某未能提供证据证明其受到的实际损失,但是依据《合同法解释二》第29条第一款的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,同时考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等各方面的因素,根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。因此本案中,对违约金的确定是由法院依据案件事实,根据法律规定作出衡量的。


法律依据:

中华人民共和国合同法

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

合同法司法解释二

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

 
温馨提示:法言法语专题由编辑人员收集整理而来,不代表法言法语网立场。如果您需要解决具体法律问题(如离婚、房产纠 纷、人身伤害、刑事等),建议您 在线咨询专业律师(免费)。

 
热门法律知识

关注我们,始终为您提供最专业的法律服务

  • 问律师

    千名认证律师免费为您提供答案

  • 找律师

    帮您精准查找专业律师

  • 企业家园

    全程为中小企业提供一条龙服务

  • 法律讲堂

    特聘专家开课,为您讲解法律知识

用户登录

账号:
密码:
  注 册