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商品房买卖合同中,各方违约的损失赔偿额计算标准

发布日期:2017-03-02  浏览次数:29
核心提示:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

案例:

2015年12月29日房地产公司(甲方)与温某(乙方)签订《商品房买卖合同》,约定:甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房屋一事,达成如下协议;甲方所售房屋建筑面积175平方米;总金额为100万元整;付款分两期进行,本合同签订之日后5天,乙方支付全部房款的60%;2016年3月31日前乙方将剩余款项全部付清;甲方收到乙方第一批房款后5个工作日将房屋交付乙方。乙方未按合同规定付款,逾期达两个月以上的,即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同,同时收回房屋。2015年12月30日,温某以银行转账的方式向房地产公司付款60万元,2016年4月21日付款20万元。房地产公司于2015年12月31日交付房屋。经多次催收温某支付购房款无果,房地产公司将温某诉至法院,请求判决温某继续支付剩余购房款,并承担逾期付款的违约责任,按照未付购房款总额,以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

法院审理后认为:

原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方通过协商一致,基于真实的意思表示而签订,不存在违反法律、行政法规的情形,合同合法有效,双方应当依照合同约定履行义务。原告依照合同约定收到被告方第一批房款后5个工作日交付了房屋,但是被告在支付第一批房款后,未能按照合同的约定支付剩余的房款,构成违约。由于双方约定乙方(被告)未按合同规定付款,逾期达两个月以上的,甲方(原告)有权解除合同,被告逾期支付未达两个月,因此原告不享有合同解除权。被告履行支付购房款的合同义务已到期,本院对原告请求被告继续支付购房款的诉讼请求予以支持。双方未约定其他违约责任承担方式,原告请求按照未付购房款总额,以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的请求,于法有据,予以支持。最终判决温某于本判决生效之日起十日内,一次性支付房地产公司购房款20万元以及相应的违约金(违约金的计算按照未付购房款总额,以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;其中20万元购房款利息的计算自2016年4月1日至2016年4月21日;其中20万元购房款利息的计算自2016年4月1日至实际支付之日)。

律师分析:

本案为商品房买卖合同纠纷案件。房地产公司为商品房的出卖人,温某为买受人,出卖人按照合同约定履行了合同义务,而买受人温某逾期支付购房款,构成违约,双方对于违约两个月以内的责任承担方式没有进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,根据违约人的不同,可以参照以下标准确定违约金的数额或者损失赔偿额:当买受人逾期付款时,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;当出卖人逾期交付使用房屋时,按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定,而租金的标准根据有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定来确定。本案中的被告温某作为买受人逾期付款,符合第一种情形,因此应当以未付购房款总额为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金数额。

法律依据:

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

 
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