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买受的房屋存在质量问题,买受人如何主张权利?

发布日期:2017-03-01  浏览次数:34
核心提示:依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定,若因房屋主体结构质量不合格而不能交付使用,或者交付使用后发现房屋主体结构质量不合格的,房屋买受人有权请求解除商品房买卖合同并主张赔偿损失。第13条规定第一款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,买受人有权请求解除合同并主张赔偿损失;第二款规定,若交付使用的房屋在保修期内出现质量问题,则修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担;且出卖人应及时承担修复责任,否则买受人有权自行修复或者委托他人修复。

案例:

单某与地产开发公司于2013年12月13日签订商品房买卖合同。地产开发公司将其开发的平泉镇城北嘉园小区14号楼2单元401室(建筑面积107.62平方米)出售给单某。单某于2013年12月13日拿到房屋钥匙,装修完毕并已入住。单某认为其所购买的房屋存在严重质量问题已影响其居住,与地产开发公司发生纠纷,诉讼至法院。单某两次申请法院对房屋质量进行鉴定,法院依法进行了委托,但是由于单某不配合鉴定机构的工作,导致检测均无法进行。

另查明,单某所居住的平泉县平泉镇城北嘉园小区系由第三人北京市日盛达建筑企业集团有限公司第二项目部(平泉)承建。第三人承认单某所购买房屋中部分单元楼层存在瑕疵,且同意对存在瑕疵的房屋予以修复并承担维修费用,但单某不同意维修,并在庭审中再次提出对房屋质量进行鉴定。单某的诉讼请求如下:1、对单某房屋质量问题进行鉴定;2、如鉴定质量有问题,要求解除购房合同,按市场价退还单某购房款,或为单某兑换同等地段同等面积的房屋,并赔偿单某由此造成的购房损失及装修损失(以评估价为准);3、地产开发公司和第三人承担本案鉴定费,诉讼费、评估费等。

法院审理后认为:

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中,单某主张其所购买的房屋主体结构存在质量问题,严重影响其居住、使用,虽经单某两次申请,法院依法对外进行委托,但均因单某原因导致鉴定程序终止,单某的鉴定申请被退回,致使本案诉辩各方对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定,故单某应当依法对该事实承担举证不能的法律后果。现单某在本案中再次申请鉴定,本院依法不予准予。根据第三人提供的河北省建设工程竣工验收报告,能够证明该案所涉房屋符合国家建筑工程质量验收统一标准,该工程验收结论为合格,且单某未能提供相反证据证明其所购买的房屋因质量问题已达到严重影响其正常居住、使用的程度。本案中,作为本案争议房屋的承建人第三人北京市日盛达建筑企业集团有限公司第二项目部(平泉)承认单某所购买房屋所在楼的部分单元楼层存在瑕疵,同意对存在瑕疵的房屋予以修复,但单某拒绝修复,要求解除与地产开发公司的房屋买卖合同并按市场价退还房屋价款或在同等地段兑换同等面积的房屋并赔偿损失,其主张缺乏有效证据支持。最终判决驳回单某的诉讼请求。

律师分析:

本案为商品房买卖合同纠纷案件。房屋买受人单某认为其购买的房屋存在严重的质量问题,影响正常居住,遂诉至法院要求解除合同,并由出卖人地产开发公司退还房屋价款或在同等地段兑换同等面积的房屋同时赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定,若因房屋主体结构质量不合格而不能交付使用,或者交付使用后发现房屋主体结构质量不合格的,房屋买受人有权请求解除商品房买卖合同并主张赔偿损失。第13条规定第一款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,买受人有权请求解除合同并主张赔偿损失;第二款规定,若交付使用的房屋在保修期内出现质量问题,则修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担;且出卖人应及时承担修复责任,否则买受人有权自行修复或者委托他人修复。如果当事人能够证明房屋的质量存在第12条或者第13条第一款规定的情形,则可以主张解除买卖合同;如果能够证明买受的房屋存在第13条第二款规定的情形,则可以主张出卖人承担修复责任。本案中,单某认为买受的商品房存在严重的质量问题,应当举证予以证明,但是由于单某的原因,鉴定机构无法进行房屋的检测工作,单某不能证明房屋存在的质量问题符合解除合同的条件,因此不能主张解除合同。

法律依据:

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

 
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