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出卖人迟延交房,买受人如何主张权利?

发布日期:2017-02-28  浏览次数:24
核心提示:《合同法》第93条、第94条规定了当事人解除合同的条件,包括当事人协商解除、当事人行使约定的解除权、当事人行使法定的五项解除权。

案例:

2015年7月18日,徐某、朱某与中环房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定徐某、朱某购买中环房地产公司开发的位于桐柏县××产业集聚区××楼××房屋××套,面积107.92平方米,每平方米14666.53元,共计价款1,582,812元,中环房地产公司应当按照合同附件4的条件,将房屋交付徐某、朱某,附件4约定自竣工验收之日起30日内交房,拟定于2015年12月31日前交房,遭遇不可抗力、双方同意交房日期可顺延,包括施工方原因。合同还约定,逾期超过60日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其60日内退还全部已付款。合同签订后,徐某、朱某于2015年5月21日,向中环房地产公司支付购房款416,000元,5月28日向中环房地产公司支付购房款196,812元,7月20日支付契税63,312元,维修基金6,475元,交易服务费7,914元,抵押管理费1,266元,测绘费194元,登记费1,210元,价调基金7,914元;并在中国农业银行股份有限公司申请贷款790,000元,截至起诉之日,共向银行支付按揭款72,420.15元,中环房地产公司未在2015年12月31日向徐某、朱某交房。2016年5月4日徐某、朱某向中环房地产公司送达解除合同通知书,要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,退还徐某、朱某购房款,支付违约金并赔偿损失。中环房地产公司签收了该解除合同通知。徐某、朱某诉至法院,请求确认原告向被告送达的商品房买卖合同解除通知有效,解除原被告订立的商品房买卖合同;返还原告购房款及利息827523.15元;赔偿原告损失20000元。被告中环房地产公司于2016年8月4日向法院提出反诉,请求确认解除合同通知不发生效力,继续履行合同。

另查明,涉案房屋工程施工进展缓慢,至2016年12月16日,工程仍未完工、竣工验收。

法院审理后认为:

徐某、朱某与中环房地产公司签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。徐某、朱某依约向中环房地产公司交纳了购房款,并办理了银行贷款,中环房地产公司一直未向徐某、朱某交房,虽然合同约定的交房日期为“拟”定于2015年12月31日前交房,但中环房地产公司一直不向徐某、朱某明确具体的交房日期,仅以施工方原因为由拖延,徐某、朱某以合同约定的该日期(2015年12月31日)为交房日期并无不妥。中环房地产公司关于交房时间未届满、交房条件未达到的辩解,本院不予支持。中环房地产公司违约事实清楚,徐某、朱某依照合同约定通知中环房地产公司解除合同,其效力应予以认定,中环房地产公司虽然在收到解除通知书之日起三个月内向本院提起诉讼(反诉),要求确认解除合同通知不生效,合同应当继续履行,但其反诉请求所依据的证据不足,不予支持。

综上,徐某、朱某向中环房地产公司通知解除合同,符合法律规定和合同约定,应当予以支持。中环房地产公司要求继续履行合同的诉讼请求,无事实和法律依据,应予驳回。中环房地产公司应当向徐某、朱某退还购房款、承担违约责任、赔偿损失。中环房地产公司称因施工方原因致不能交房,其可向施工方另行主张权利。

关于徐某、朱某请求中环房地产公司支付利息的诉讼请求,合同未对利息进行约定,但是中环房地产公司占有徐某、朱某的购房款及相关费用,给徐某、朱某造成利息损失的事实清楚,中环房地产公司应当向徐某、朱某支付,可自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算利息。

关于徐某、朱某请求赔偿损失的诉讼请求,因其未提供相应证据,本院不予支持。

最终判决如下:

一、徐某、朱某于2016年5月4日向中环房地产公司送达的《解除合同通知书》有效,解除双方签订的商品房买卖合同;

二、中环房地产公司于本判决书生效之日起五日内向徐某、朱某退还已付购房款及相关费用773,517.15元及利息,利息自2016年7月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付至本判决确定的履行期限届满之日止。

律师分析:

本案是一个商品房买卖合同纠纷案件。中环房地产公司为商品房的出卖人,徐某、朱某为买受人,由于中环房地产公司未能按照合同的约定日期交付商品房,徐某、朱某行驶合同约定的解除权,并诉至法院请求确认解除通知有效,被告中环房地产公司返还已付购房款、相关费用及利息。《合同法》第93条、第94条规定了当事人解除合同的条件,包括当事人协商解除、当事人行使约定的解除权、当事人行使法定的五项解除权。本案中,由于徐某、朱某与中环房地产公司约定了徐某、朱某解除合同的条件,即交付房屋逾期超过60日后,买受人有权解除合同,而中环房地产公司在超过约定的交房日期60日后,仍然无法交付房屋,因此构成违约,买受人徐某、朱某解除合同的条件成就,因此徐某、朱某有权解除商品房买卖合同。合同解除后,中环房地产公司应当退还徐某、朱某的购房款及相关费用,并支付徐某、朱某因此造成的损失,本案中,法院认定的损失为购房款及相关费用的利息。

法律依据:

中华人民共和国合同法

第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

 
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