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夫妻共有房产被一方抵押,该抵押有效吗?

发布日期:2016-12-21  浏览次数:31
核心提示:一般情况下,对于夫妻共同共有的房产,一方在未经对方同意的情况下不得将房产抵押给他人,否则属于无权处分,事后未取得对方追认的,抵押权不能设立。但是根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定,抵押权可以善意取得,即在符合第106条规定的条件时,即使是无权处分的抵押,抵押权人也能取得抵押权。

案例:

杨某与李某于1998年5月27日登记结婚,两人共有一套房产,房屋位于W区龙安街10号1栋3单元305,登记在李某一人的名下。2013年2月4日,李某与中信银行某分行签订《中信银行个人借款合同》,约定中信银行某分行向李某提供借款32万元,贷款用途为综合消费,贷款期限24个月,自2013年2月28日至2015年2月28日,李某以位于W区龙安街10号1栋3单元305房产提供抵押,并办理了抵押登记。李某在提供房产抵押时提供了《房屋产权证》,在签署的《抵押物清单》、《房地产抵押登记申请书》均载明李某对该房产无共有人。

中信银行某分行发放贷款后,李某未按约定还本付息。2015年3月28日,中信银行某分行诉至本院请求判令李某归还贷款本金315663.60元,并支付利息,承担实现债权的律师费;对拍卖、变卖抵押财产的价款享有优先受偿权。2015年6月6日,经法院主持调解,中信银行某分行与李某达成调解协议:李某于2015年8月31日前偿还被告中信银行某分行借款本金315663.60元并支付利息、罚息;李某支付律师费17218元;若李某未履行上述义务,被告中信银行某分行有权对李某所有的位于W区龙安街10号1栋3单元305房产依法拍卖、变卖所得价款在协议确定的债权范围内优先受偿。因李某未按时履行,2015年9月22日,中信银行某分行向法院申请执行,执行中,法院依法将登记在被执行人李某名下的位于上述予以查封。李某的妻子杨某向法院提出异议,称上述被查封房屋系其与被执行人李某共有,请求法院终止对该房屋的执行,法院于2016年1月3日裁定驳回了杨某的异议,杨某向法院提起案外人执行异议之诉。

法院审理后认为:虽然杨某与李某对位于W区龙安街10号1栋3单元305房产是共同共有,但鉴于在合同签订时,李某提供的《房屋产权证》载明抵押房屋为其单独所有,没有房屋共有权人,同时中信银行某分行对抵押房屋的产权登记信息进行了查询,抵押房屋没有共有权人及他物权人,中信银行某分行从上述证据足以得出抵押房屋为李某单独所有,已经尽到了合理审查义务,主观上没有过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,中信银行某分行能够善意取得案涉房屋的抵押权。最终判决:杨某请求确认中信银行某分行与李某签订的借款合同中的抵押条款无效的诉讼请求,本院不予支持。

律师分析:

一般情况下,对于夫妻共同共有的房产,一方在未经对方同意的情况下不得将房产抵押给他人,否则属于无权处分,事后未取得对方追认的,抵押权不能设立。但是根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定,抵押权可以善意取得,即在符合第106条规定的条件时,即使是无权处分的抵押,抵押权人也能取得抵押权。本案中,李某未经杨某同意,擅自将两人共有的房屋抵押给中信银行某分行,属于无权处分;但由于房产登记在李某一人的名下,中心银行尽了合理的注意义务,没有发现房屋有其他共有人,因此中信银行某支行在取得房屋抵押权时是善意的;抵押权的行使是对房屋的变价款在债权范围内优先受偿,抵押权的取得合理;房屋的抵押权已经在相关行政部门进行抵押登记。因此中信银行某支行能够善意取得李某与杨某的房屋抵押权,杨某主张抵押条款无效的请求不能成立,但是杨某可以对李某的抵押行为给自己造成的损害请求损害赔偿。

法律依据:

中华人民共和国物权法

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

 
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