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租赁的房屋被抵押会产生哪些后果?

发布日期:2016-12-21  浏览次数:33
核心提示:根据《物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 根据《担保法解释》第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵

案例:

邮政银行水碾河支行与借款人周某于2015年7月9日签订了《个人最高额综合授信合同》、《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》,合同约定:授信限额为人民币1,900,000元;有效期为2015年7月9日至2025年7月9日;借款人周某愿意提供金额为人民币3,000,000元的最高额抵押担保,抵押权与被担保的所有债权同时存在,抵押期间为2015年7月9日至2025年7月9日,抵押财产为位于成都市高新区世纪城路xxx号x栋x单元xxx号,双方办理了抵押登记手续。

合同签订后,借款人周某于2015年7月15日向邮政银行水碾河支行提交了《借款支用单》,申请支用借款金额为1,900,000元,《借款支用单》载明:借款期限为12个月(从2015年12月15日至2016年7月15日),年利率为按固定利率7.84%计截止2016年6月29日,借款人周某尚欠邮政银行水碾河支行借款本金1,900,000元,利息(含罚息、复利)128,820.53元。邮政银行水碾河支行由于催告还款未果,故向法院提起诉讼,请求判决周某还本付息,邮政银行水碾河支行对抵押房产拍卖、变卖的价款优先受偿。

另查明,借款人周某于2015年12月4日于郝某签订房屋租赁合同,将上述抵押房产租赁给郝某,租期5年。

法院审理后认为:邮政银行水碾河支行与借款人周某之间签订的《个人最高额综合授信合同》、《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》合法有效,依法受法律保护。邮政银行水碾河支行履行了发放借款的合同义务,而周某未如期还本付息,构成违约,对于邮政银行水碾河支行要求周某还款的诉讼请求予以支持;双方就抵押财产办理了登记手续,抵押行为合法有效,邮政银行水碾河支行有权对抵押房产拍卖、变卖的价款优先受偿。

律师分析:

本案中,周某以自有的位于成都市高新区世纪城路xxx号x栋x单元xxx号的房产为邮政银行水碾河支行提供抵押担保,又将该房屋出租给郝某,且在租赁期内,邮政银行水碾河支行要求就该房产实现抵押权。按照相关法律的规定,若租赁合同先签订,后将租赁房产抵押,则在房产被拍卖、变卖后,购买房屋的当事人必须承受原来房屋所有人与承租人签订的房屋租赁合同,继续将房屋按照原来合同约定的价格、租期出租给原来的承租人,承租人的权利并不会因房产被拍卖、变卖而受到影响。若抵押权先设立,租赁合同后签订,则买房人无需继续按照原来房主与租客的租赁合同将房屋出租给原承租人,承租人可能遭受损失。周某于2015年7月9日将房屋抵押,于2015年12月4日将房屋出租,抵押在前,租赁在后,房屋被拍卖、变卖时,租赁合同对受让人不具有约束力,承租人郝某不能对房屋主张继续履行租赁合同。

法律依据:

物权法

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

担保法解释

第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

 
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