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学校与房地产开发公司的“联建合同”是否有效?

发布人:法言法语

2019-04-14 12:24:35

  案件梗概:

       某学院以由政府划拨的用于办公、教学、住宅中的部分土地,与某房地产公司签订《联建合同》:由房地产公司(乙方)在学院(甲方)的该划拨土地上全额出资修建A、B两楼,甲方协助乙方办理手续。楼建成后,由甲方给乙方办理房产使用证,期满后产权仍归甲方所有。甲方同意乙方使用。乙方将A楼建成后无偿交付甲方使用,每年向甲方交付支助金。任何一方违约,守约方可要求违约方承担总投资5%-10%的违约金,并有权要求违约方继续履约。某市规划局颁发了许可证。施工期间,某市建设委员会因该工程项目违法建设,向学院发出行政处罚决定,责令立即停止违法建设,待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工。某市城市规划管理局因A楼的加层属违法建设,亦向学院房地产公司发出停止通知。学院以其是为了配合政府有关部门纠正房地产公司的违法建设行为、行使其法定权利为由,对施工场地采取停水、停电,致A楼工程停建至今。某学院诉至法院请求解除合同,由被告承担违约责任。

  本案争议的焦点是双方所签合同是否有效。该合同名为联建,实为投资建房,房屋使用权纠纷,该案若以联建合同定性,显然与房地产管理法相悖,且与联建合同性质不符。该合同是由学院使用行政划拨土地,因无资金建房,而利用闲置的土地使用权作为联建一方,由房地产公司投资建房,得房建成后,房地产公司除将部分房屋直接交付学院外,其余房屋房地产公司仅在一定期限内使用,房产权仍归学院所有,每年还向学院交付支助金。所以,按照合同约定,该土地及建成的房屋产权均未改变,而改变的仅是在一定期限内的房屋使用权。且该合同均未体现出联建合同的特征。一审法院采纳了第二种观点,该学院不服,提出上诉,最高法院对此予以维持。对于此类无名合同,虽冠以联建合同字样,但就其本质而言,就是投资建房,在一定期限内享有房屋所有权,房地产公司在此期间,可以该房一定期限的使用权营利。这种形式是一种新型房地产开发经营模式,在目前的法律法规中均未对投资建房法律地位作出明确规定,原审法院本着实事求是处理各类房地产纠纷的原则,对于类似房地产案件具有一定的指导意义。

  合同的效力是案件的核心问题。而该合同无论主体,还是内容,均不存在无效的情节。影响合同效力的唯一因素是土地使用权的性质问题。按照我国房地产法的规定,既然行政划拨土地上建成的房产是可以用作出租经营,是可以用作营利的,而所建大楼是学院的基建项目,使用的是行政划拨土地。那么,学院是用自有资金完成基建,还是用房地产公司的资金完成基建,学院是自己将其用作出租经营,还是由房地产公司去出租经营,均不影响行为性质。唯一有意义的是,要将出租收入中的土地收益部分上缴国家。对于土地收益部分,由谁上缴国家,怎样上缴国家,原合同虽没有约定,但依照合同的性质,是可以确定主体的。况且,对于这个问题的审查和认定,不是合同纠纷审理的范围,而只能是土地行政监督,土地行政管理过程中,管理者和被管理者之间权利、义务关系的内容。既然行政划拨土地用于出租经营,和行政划拨土地上所建成房产用于出租经营是法律所不禁止的。那么,合同的内容就是法律所不禁止的,只要合同是当事人真实意志的反映,就应当确认合同有效。


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