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房屋买卖合同无效银行抵押合同是否有效?

发布人:法言法语 :2020-03-25


提示语:

实践中,房屋买卖双方开始为共同利益套取银行贷款而联手欺骗银行,而后因双方产生纠纷对簿公堂,道出买卖存在瑕疵,继而要求法院判定该买卖无效情况时有发生。针对这种情况,银行在对二手房贷款进行调查时,应仔细审核二手房交易各环节,这样才能从根本上杜绝此类风险发生。

案情介绍

原告:李某

被告:A银行

       2006年3月,卖方李某与买方刘某签订《房地产买卖合同》。同年4月,买方刘某与A银行签订《个人住房抵押借款合同》,约定A银行向其发放贷款人民币50万元,用于购买上述房产,并以所购房屋作抵押担保。

       2008年6月,因刘某未按约还款,A银行提起诉讼并胜诉,后因无可供执行财产,法院裁定本次执行程序终结。

2012年3月,李某以其为限制行为能力人并受刘某欺骗为由,将刘某诉至法院,法院判定李某与刘某签订的《房地产买卖合同》无效,判定刘某涤除抵押权后将房屋权利过户返还给李某,但刘某无力涤除。

       此后,李某又以《房地产买卖合同》无效为由,认为A银行在办理抵押贷款过程中并非善意取得,要求确认刘某与A银行之间的抵押合同无效并要求该行注销抵押登记,以获得该抵押房产权利。

法院审理及判决

       根据已生效的民事判决,无证据证明A银行和刘某签订的《个人住房抵押借款合同》违反相关法规,故对原告诉请抵押合同无效不予支持。基于该抵押合同有效,A银行已向借款人发放贷款并进行了抵押登记,而原告主张A银行取得抵押权非善意取得缺乏事实依据,故对原告诉讼请求不予支持。

案例评析

       本案《房地产买卖合同》是李某与刘某之间的房屋买卖行为的证明,而《个人住房抵押借款合同》则表示A银行与刘某之间的借款行为和房屋抵押行为,这两个是独立的法律关系,抵押合同从属于借款合同而非买卖合同,因此《房地产买卖合同》被判无效,并不等于抵押合同无效。因此,该《个人住房抵押借款合同》有效毋庸置疑。

       那么,A银行在取得本案诉争房产抵押权是否属于“善意取得”呢?

       根据司法实践,善意取得成立有以下要件:转让人系无权处分人;受让人受让该不动产或者动产时是善意的,即受让人不知转让人无所有权或处分权的事实;以合理的价格转让。本案中,因《房地产买卖合同》无效,说明刘某实际上对本案诉争房产无权处分。在办理抵押登记时,刘某未向A银行透露李某为限制行为能力人,且相关规定并未要求抵押登记时需有卖方参与,因此就导致A银行对原告李某情况不知情。同时,该诉争房产经由房产交易中心审核通过,并进行了权属过户和抵押权登记,这就使A银行无理由怀疑本案《房地产买卖合同》存在瑕疵,再者本案诉争房屋的转让价格是符合当时市场价格的,抵押权的设定和发放贷款也符合规定。因此银行抵押权为善意取得成立。

       在我国《物权法》第106条中,对善意取得的财产处置有明确规定:符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产所有权:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。因此,对于A银行善意取得行为,受到了法院的保护。


文:黄锐彬

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