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《九民纪要》与农村房屋买卖合同无效后财产返还及赔偿责任处理

发布人:高翠平 :2020-03-14


伴随着城市化进程,城市郊区的农村房屋价值飙升,特别是纳入拆迁区域范围内的,很多农村房屋出卖了十年之久,出卖方要求确认买卖合同无效,而《合同法》第58条规定"合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。"

人民法院审理的农村房屋买卖合同,一般只要查明购房人不属于本集体经济组织成员或者国家1999年后限制城市居民购买农村房情形的,除非有特殊情形存在,一般都会以农民集体所有的土地的使用权不得出让或转让;违反法律、行政法规的强制性规定宣告合同无效。

对于合同无效后,是否返还房屋以及赔偿,实践中,有四种不同的处理方式。

第一种,合同无效,暂不需要腾退

北京市第一中级人民法院(2019)京01民终3333号中,法院认为"房自文非延庆区永宁镇某村村民,但其通过购买刘德江房屋的形式可能取得刘德江宅基地的使用权,而农村宅基地属于农民集体所有土地,因此其行为违反了法律规定,属于无效。现刘德江请求确认双方所签订的房屋买卖合同无效,法院应予支持。但鉴于房自文尚在该房屋居住,目前并不具备腾退条件,故可暂时不予腾退。"

第二种,合同无效,返还房屋

北京市高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)京民申2179号在确认合同无效并返还涉案房屋中,认为"一审法院在向吕连成、杜荣英释明可就因房屋买卖合同无效造成的损失要求赔偿,而二人表示就上述损失不在本案中提出主张后,判决杜荣英将涉案房屋返还给王贵书,符合法律规定,处理并无不当。二审法院予以维持,并无不当"。

第三种、确认合同无效,其他不做处理

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终11220号认为"杨忠兵以其与安存之间的农村房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定应属无效为由,要求确认其与安存之间的《杨忠兵房产卖给安存契约》无效,有事实及法律依据,原审法院予以支持并无不当。合同无效后的法律后果,双方可通过合法途径予以解决。"

第四种:合同无效,互相返还,按过错承担责任

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终10213号认为"合同无效双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。现庹晓燕要求金辰公司应返还160万购房款,本院予以支持;对于庹晓燕主张金辰公司应就合同无效赔偿其购房款利息损失和租房费用损失一节,因根据涉案合同的内容及涉案房屋的状况可以确定合同签订时,双方就涉案房屋的性质是明知的,故双方对于合同无效均存在过错。另外金辰公司虽然自2016年11月起占有购房款,但庹晓燕亦实际控制房屋至今。在双方过错相等的情况下,一审法院驳回庹晓燕购房款利息的请求,并无不妥;对于租房费用损失,因庹晓燕未就该损失与本案具有关联性进行举证,故其该项上诉意见,本院不予采纳"。

《九民纪要》与农村房屋买卖合同无效后财产返还及赔偿责任处理

从以上的处理看出,作为买方,即使知道合同会被确认无效,一般也不愿意在诉讼中就赔偿问题直接反诉或就赔偿问题一并解决,这样做的原因大概率是考虑房屋还未纳入拆迁范围内,房屋及土地的价值无法评估。而原告的诉讼请求一般不会就赔偿问题主动提起请求,故,法院在处理此类合同无效时,仅就诉讼请求审理,其他赔偿问题建议另行处理!这样的做法,无疑一个案件分成两个案件,案结事情并未了结,随后会有新的诉讼提起,对司法资源也是一种浪费!

而此次最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》(简称九民纪要)对合同无效后的赔偿程序和项目作出了细致的解读,

一、该纪要对合同无效后,互相返还的标准和过错赔偿标准作了细致的解读,具体如下:

该纪要32条规定,合同无效后财产返还或者折价补偿范围时,要根据诚实信用原则的要求,在当事人之间合理分配,

第33条规定,合同无效后,双方因该合同取得财产的,应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的,人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性,在当事人之间合理分配或者分担,避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下,当事人主张返还原物的,人民法院不予支持,但其主张折价补偿的,人民法院依法予以支持。折价时,应当以当事人交易时约定的价款为基础,同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金,转售时取得的对价,均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分,也应当在当事人之间合理分配或者分担。

第34.双务合同无效时,标的物返还与价款返还互为对待给付,双方应当同时返还。关于应否支付利息问题,只要一方对标的物有使用情形的,一般应当支付使用费,该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销,故在一方返还原物前,另一方仅须支付本金,而无须支付利息。

第35条.合同无效,仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失,一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时,既要根据当事人的过错程度合理确定责任,又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素,避免双重获利或者双重受损的现象发生。

即合同无效后,互相返还财产及无法返还时折价返还,返还的标准是以交易价格为基础;返还不足以弥补损失的,可以要求赔偿,赔偿的原则是避免双方利益不平衡。

二、该纪要对合同无效和之后的赔偿诉讼的释明程序作了解读。

该纪要第36规定,在双务合同中,原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同,被告主张合同无效的,或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产,而被告主张合同有效的,都要防止机械适用"不告不理"原则,仅就当事人的诉讼请求进行审理,而应向原告释明变更或者增加诉讼请求,或者向被告释明提出同时履行抗辩,尽可能一次性解决纠纷。例如,基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效,但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的,人民法院应当向其释明,告知其一并提出相应诉讼请求;原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失,被告基于合同也有给付行为的,人民法院同样应当向被告释明,告知其也可以提出返还请求;人民法院经审理认定合同无效的,除了要在判决书"本院认为"部分对同时返还作出认定外,还应当在判项中作出明确表述,避免因判令单方返还而出现不公平的结果。

第一审人民法院未予释明,第二审人民法院认为应当对合同无效的法律后果作出判决的,可以直接释明并改判。当然,如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的,也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决,并在裁判文书中予以明确。

当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的,人民法院应当将其归纳为案件争议焦点,组织当事人充分举证、质证、辩论。

在宣告无效之后,各地法院采取"范围灵活、分担明确"的原则确定合同无效后的责任承担问题,以弥补因认定合同无效带来的"诚信危机"。

关于合同无效后的释明问题,实践中有的法院在裁判文书中都有体现了,但毕竟是否启动赔偿程序,是当事人的个人权利,故,一般还是会尊重当事人个人的意愿的,强迫不得!

合同无效诉讼和无效后的赔偿诉讼,能否在一个诉讼中解决,这个纪要已经明确了,可以在一起解决,最后是否要在一起解决,看当事人自身的选择了!

但有一个问题,若确认合同无效后,之后的赔偿请求是否受诉讼时效的限制?如果受限制,有的当事人希望在一定的时间内等待区域拆迁,万一不拆迁呢?是不是需要在诉讼期间内提起赔偿请求权呢?

以上问题都是值得我们继续思考的!

我是高翠平律师,有任何房产法律方面的问题,可以@高翠平律师

《九民纪要》与农村房屋买卖合同无效后财产返还及赔偿责任处理


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