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“一房二卖”,该如何维权?

发布人:王盛伟

来源:王盛伟律师

2019-08-28 16:36:33


概述:

所谓一房二卖,就是房屋产权人与一方签订房屋买卖合同后,在未办理过户前又将房屋卖给另一方的行为。一房二卖在现在中时有发生,房屋价格的剧烈上涨,导致售房人心理严重失衡,是一房二卖的主要原因。

案例:

2015年8月,刘某与张某签订《二手房买卖合同》,将位于新康家园小区一套92平米的商品房进行了交易,双方约定房屋总价370万元,定金10万元(已于签订合同前交付),首付款100万元于合同签订当日进行支付。合同签订后,由于房价飞涨,刘某又于2015年9月将房屋私下出售给王某,双方也签订了房屋买卖合同,约定合同总价405万元,王某通过换房的方式全款购房,并开始入住装修。之后,张某发现了刘某的违约行为,基于房屋当时并未过户,于是张某将刘某诉至法院,起诉要求刘某履行合同。

案情分析:

一、关于两份房屋买卖合同的法律效力问题

两份合同均为有效合同。根据合同法的规定,一房二卖并不在合同无效的法律规定范围之内。同时,张某和王某作为合同一方的买受人,均有权要求继续履行合同。

二、关于应当与哪一方继续履行合同的问题

在合同已签订的情况下,选择与哪一方继续履行,应当考虑不同的情形。

1、看房屋是否已经完成产权过户

    如果房屋已经完成过户,则可视为双方已经具有真实履行合同的意思,应认定该过户的买卖合同优先于未过户的合同进行履行。

2、看房屋是否完成交付

   如果卖方已经将房屋交付给其中一方,应当优先考虑与房屋接收方继续履行合同。此种行为也表明了出售人真实的意思表示。

3、看是否支付全款

如果一方已经支付全部房款,完成了交易中的付款义务,而另一方仍在办理贷款中,这时法院应当考虑已完成的买卖交易,判决归支付全部房款一方。

4、看谁的请求在先

   如果购房人签订合同的情形相同,均未入住,未付全款,也未完成过户,这时,应当根据请求的先后,确定履行义务一方。率先提起诉讼请求的一方,如果要求继续履行合同,则应优于后起诉要求履行合同的一方。

  三、一方已无法请求继续履行合同时,应当如何维护自己的权利?

在上述案例中,刘某已将房屋出售给王某,王某已经入住并进行装修,这种情况下,张某能否向法院提起诉讼,要求刘某继续履行合同呢?当然不能。因为房屋已经完成了交付,刘某事实上已经无法继续履行合同,要求继续履行合同的请求只会被法院驳回。

我国《合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,追究被告的违约责任。

因此,根据上述法律规定,张某可以要求刘某承担违约责任。

四,违约责任如何计算

首先看合同是如何约定的违约责任,可以根据双方约定进行计算。

其次,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

刘某要以起诉要求解除买卖合同,返还购房款及利息及损失,同时,还可以要求刘某承担已付房款一倍的赔偿责任。


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