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未取得商品房预售许可证签订的预售合同是否有效?

发布人:王国军

来源:王国军律师

2019-08-08 13:36:04

 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定商品房预售,应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

根据以上法律规定可知开发商未取得商品房预售许可证就开始售房,与购房人签订的房屋买卖协议(或预售协议)并非当然无效。只是赋予了购房人请求法院确认合同无效的请求权,只有在购房人向法院起诉要求确认购房合同无效之时,开发商仍未取得商品房预售许可证明的情况下,才对购房合同的效力予以否定,即确认购房合同无效;如果开发商虽然在未取得商品房预售许可证明的情况下就开始售房,但在购房人向法院起诉之前已经取得了商品房预售许可证明的,那么法院对于在商品房预售许可证明获得前签订的房屋买卖协议的效力并不予以否定,而是认可其合同的效力,如果购房人此时再以此理由向法院主张购房合同无效的,将不会获得法院的支持。


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王国军

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